编者按：本文来自微信公众号“迈点空间租赁”（ID:mdgongyu），找邦企头条经授权发布。
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来源迈点空间租赁
作者徐益文
7月1日，多家研究机构集中发榜，盘点房企2020年上半年的表现。操盘金额、销售面积、拿地等榜单一一揭晓，其中的“销售额榜单”无疑是业内最关注的。
数据整理：迈点空间租赁，综合中指院、克而瑞、观点等数据，其中“销售额”为全口径。
一方面，疫情带来的影响慢慢散去，全国土地与楼市持续回暖。另一方面，支撑房企上半年销售额的多是“存量”。在国家持续“房住不炒”的大背景下，“传统”的住宅业务因土地供应而受到一定抑制，企业拿地也更谨慎。据公开资料显示今年1-5月，碧桂园拿地金额同比降幅达-65%。房企下半年乃至未来“少地可拿，少房可卖”，如何应对？
关注“非住宅”
6月30日，易居集团CEO丁祖昱在直播中说道：“房企下半年应多关注非住宅。”
何为非住宅？创新业务、多元化业务、去地产化业务。公寓、商办、商业综合体、酒店、文旅等，房企的住宅“主业”之外的事业线。
以长租公寓为例，据迈点研究院统计，截至2019年12月，已有超过70%的房企进场。从下表中也可以看出，头部长租品牌中房企占据“半壁江山”。除了长租公寓，包含联合办公的商办与商业综合体业态，房企的渗透度也很高。从长租公寓这个参与度较高的非住宅业态看，笔者认为有3个机会。
数据来源：迈点研究院。
物业：上市潮后，从“输血”到“造血”
近日，业内人士预计“今年房企物业板块独立上市，有望突破20+”。
资料整理：迈点空间租赁，数据来源为港交所。
房企作为“重资产”行业，发展过程中的上市“输血”不可或缺。而房企在我国A股市场自2018年起几乎“停摆”，自2018年1月至2020年6月，仅1家汇景控股登陆A股。与此同时，国内房企纷纷转战港股。至2019年底，已有包括正荣、德信等10家房企上市。今年，分拆业务独立上市成了“风口”。物业，是首选。今年1-6月，已有10家物业申请港股上市，数量远超房企。
物业分拆上市后，从资本输血到独立造血，是关键1步。造血，的前提或是独立运营，在原有住宅项目外，长租公寓或是很好的“试验田”，既能开拓新的业务线，也能带来持续现金流、提升品牌形象。
资管视角下，业内人士认为“上市房企，今年存在估值下降风险”，简言之，商办、商业综合体等业务“空置率”走高，营收降低。物业+长租公寓，对于已经形成长租公寓品牌的房企来说更是机遇，打磨“标杆长租品牌”，跑通软硬件的长租公寓，下一步做品牌输出逐步轻资产，或将不远。
科技：“直播卖房”下一站
2020年5-6月，以恒大、碧桂园为代表的近20家房企尝试“直播卖房”。5G、AI等科技运用在长租公寓情况如何？
4月以来，以窝趣等为代表的创业系公寓纷纷试水“云租房”和“直播”，房企系却尝试不多。
云看房：窝趣开通了云看房的方式，通过微信公众号——点击预约看房——留下看房信息or致电管家(看房信息1个工作日内响应)——添加管家微信，直播or视频看房。
直播看房：窝趣从2月份开始，每周都在做直播看房，主播来自于线下带看出房的金牌销售，总部有专业主播出身的同事指导。窝趣探索出较多的创新玩法，引导客户在直播间填写意向问卷，便于了解租房需求详情;邀请激励引发用户裂变、自传播，引导更多亲朋好友观看直播。
与创业系品牌相比，房企系长租公寓上还有很大的提升空间。
消费者：走“品牌年轻化”之路
这个7月，874万高校毕业生即将走出校门。对于长租公寓而言，7月也是传统的“营销季”。笔者统计，自如、蛋壳公寓、乐乎公寓等品牌相继发起“海燕计划”、“椋鸟计划”、“乐巢计划”营销计划，针对大学毕业生进行房租补贴、或予以折扣。
反观房企系，应对稍显不足。长租公寓现阶段提供的营收或许在房企的全盘占比尚轻，长远看，从90后消费者对品牌的认知，从“租房”到“买房”这个角度看却显得格外重要。
万科泊寓在发展过程中，提出的“产城融合，职住平衡”。打造“共享复合社区”，尝试新社区从简单用户聚集V1.0，到生活集群V2.0，再到创新集群V3.0的蜕变。等就是“品牌伴随化”与“品牌年轻化”较好的尝试。
结语：房企的创新业务日新月异，从碧桂园的机器人到万科的养猪。表现形式或有不同，笔者认为其内核仍是在通过“生产力”（技术）在“生产资料”（商业空间）上，进行着“生产关系”的调整，产品是表现形式，提升用户体验与品牌价值的目的是不变的。
未来，以长租公寓为代表的创新业务或将成为房企的“必修课”，因为今年起，越来越多地市土地“招拍挂”的前提是“需配建只租不售的租赁住房”，伴随着“城市更新”“新基建”和“Reits”等趋势的长租公寓发展之路，或将越走越宽，甚至开启房企的“大未来”……
