编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：许千慧，找邦企头条经授权发布。
文/许千慧
编辑/小屋
上周末，沈阳星河湾三期打出宣传语：
「那个无可超越的星河湾又来了」
但近几年入行的地产人，已经对「星河湾」这个名字陌生了。
豪宅神话
曾经，广州人说起星河湾，就像杭州人提到绿城一样。
星河湾的前身是宏宇集团，1995年诞生于广州番禺，它开发的第一个项目是广州宏宇广场，这是星河湾正式进入房地产行业的标志。
2001年，第一个星河湾亮相广州，凭借奢华、细节、新产品，在一个月间吸引了18万人来到售楼处，其中有想要买房的人，还有学习参观的同行。
广州星河湾项目的成功，也标志着公司开启高端战略路线。
当时业界流传着一个「黄董三宝」的小典故。据说，星河湾董事长黄文仔的后备箱常年放着锤子、卷尺、手电三件东西，“看到不合格的地方就砸掉”——这个故事几乎是「豪宅教父」宋卫平抠细节的翻版，让以「星河湾」命名的项目成为高品质豪宅的代名词。
黄文仔也因此被称为「豪宅专家」，业内口碑仅次于宋卫平。
在广州获得成功之后，2002年星河湾北上“进京赶考”，在北京东四环外的朝青版块拿下一宗住宅用地，并把项目命名为「北京星河湾」。
当时的东四环还是豪宅荒漠，星河湾的入驻比大悦城还要早了数年，星河湾项目附近只有一些回迁房和刚需盘。
但在2005年7月，顶着调控政策开盘后，北京星河湾在4个月中卖出11亿元，销量排名为当年北京全市的第二名，随后北京星河湾连续五年都是北京豪宅市场的销冠——并且卖出了朝青片区的最高溢价。
在北京成功之后，星河湾又进军下一个一线城市：上海。2009年，「上海星河湾」开盘，在楼市整体回暖的氛围烘托之下，星河湾以每平方米5万元的惊人价格开创了“6小时售出40亿元”的纪录，并轰动全国。
至此，星河湾已经成为一个豪宅现象，星河湾集团成为一个全国性房地产企业。
随后几年，星河湾快速向新一线城市和核心二线城市布局，在太原、沈阳、成都、青岛等多个城市落地开花，还收购了和记黄埔拥有的海怡半岛花园，要打造广州顶级富豪家园“长岛”。
2010年，星河湾地产业务的销售额就已经达到了135亿元，进入行业前20强。
但这也成为星河湾最风光的时刻。
2010年冲进最猛的时候，星河湾在北京以北「遍地黄金」的城市鄂尔多斯拿下一个72万平米的项目，它也成为星河湾在全国最大的项目。
据说，黄文仔对煤都充满信心，给鄂尔多斯项目定下了百亿销售目标。
到人均GDP最高、最愿意拿钱买房的人老家开发房地产，逻辑并没有错。但是，2011年鄂尔多斯开始清查民间混乱的借贷资金链，煤炭价格也开始下跌——钱，一夜之间没有了。
鄂尔多斯项目，一期1900多套房源，认购率甚至没有达到十分之一。
之后的「抢救行动」，让星河湾鄂尔多斯项目背上了涉嫌违法占地、无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场……等罪名，最终烂尾了。
星河湾也因此成为又一个被单个项目打断骨头的房企。
陷入质量门
2012年，星河湾掉出了房地产行业50强。
截至2019年底，星河湾剩余可售的项目只有不足120万平方米，其中18.87%的可售面积位于一线城市，60%左右位于二线城市，剩余的超过20%可售面积都属于汕尾星河湾，总货值也只有数百亿，相当于头部房企一个月的销售额。
时移世易，星河湾也不再能承担起一线城市动辄几十、上百亿的土地资本需求，渐渐淡出了多数人的视线。
但在二线城市，星河湾也开始碰上麻烦。
太原星河湾深陷「精装门」，据说精装上大大小小的问题有41处之多，一度酿成业主集体抗议、打砸办公室的恶性风波。最终星河湾不仅公开致信业主道歉，还出动集团最高管理层出面协商业主的补偿问题。
随后几年，星河湾在太原、青岛等地的项目不断闹出质量风波。比如上海星河湾被曝出用的黑檀木不是实木而是贴皮，室内门窗采用意大利原装进口品牌ALUK，只是用的配件。
直到现在，太原星河湾的业主还在为了变相出售车位而在楼上挂满抗议横幅，青岛星河湾的业主还在等着许诺好的学校、商超兑现。
在豪宅界，已经没有人再说要「学习星河湾」了。
押宝旧改
作为星河湾集团的核心地产业务平台，海怡地产公布的年度债券报告中显示：
2019年经营活动产生的现金流净额为 -25.88亿元，相比去年47.97亿元同比下降153.95%。
对此，海怡地产在报告中解释，“因报告期内的购地保证金支出金额和合作旧改项目的支出金额较大”。
牺牲现金流、押宝旧改，成为星河湾活下去的核心手术。
2019年1月，星河湾花了16.8亿元在山西临汾拿下大片土地，总建面166.71万平方米，折合楼面地价为1007.28元/平方米。
2019年6月，由星河湾操盘的广州萝峰村旧改项目开始动迁。这个旧改项目范围内总用地面积79.44公顷，建筑面积236.53万平方米，改造成本需62.77亿元。
但此时旧改的成本，开始让星河湾走上了高杠杆之路。
截至2019年底，海怡地产总负债较上年同期增长16.17%至340.2亿元，有息借款总额 91.24 亿元，较上年同期上涨9.95%。此前发行的16海怡01、18海怡01、18海怡02等多笔公司债券补充融资也基本都用于偿还债务。
2020年，星河湾的年度业绩预期只有90亿元，星河湾需要大量的资金腾挪才能保障现金流安全。
在今年年初的一场行业论坛上，有人当着黄文仔的面对星河湾发展模式提出质疑。
黄文仔的回答说，“星河湾不属于任何方阵，从成立到现在，星河湾坚持走自己的路，不盲目跟风高周转，不随大流去做商业地产、文旅地产，一直坚持高品质发展之路。”
但那个遍地黄金、可以捡钱的年代过去了。
而与其同一时代走出的豪宅房企中，龙湖衍生出了各条产品线，成功走上了全国化复制之路；绿城经历易主、重组才能挥资百亿高调回归；山水文园折戟文旅之后，选择卖身融创；合生创展等了10年、花了180亿也才求得一个分钟寺的机会。
从此开始，豪宅开发圈，也成为了有钱企业的生意。
别克制，「关注」就完事了
