地摊经济火了。
作为一个混迹房圈的人，地摊经济火热的背后，我们看到的却更多是经济层的无奈。
如果你有一份薪资优厚、稳定体面的工作，手里有房有现金，996都不够忙，谁会有心思想着怎么摆摊致富呢？
所以摆摊火热的背景下，是关于资产的集体焦虑。
最近一位外企工作准备买房的粉丝向我咨询：老师，我可能又要降薪了，有很多外企已经在裁员了，前段时间薪酬结构已经降了5%，有可能会降到10%，而且不是点对点的降，是所有的从底层员工到中高层管理，全部都要降。
当买房和降薪这两件事同时发生在自己身上，我才开始考虑负债和现金流这件事，面对大灾大难大危机，身边留足多少钱比较好？
我没有任何兜圈子，直接跟他说了结论：以后买房，请留够2年的现金流
1
关于现金流很多人可能还是迷茫的，算法有很多，但到底哪种才是对应买房人的？
现金流的算法有很多很多种，对于企业来说，光大类就有三大种：经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。
每一个大类，又可以对应二级分类，每一项又各自对应很多细枝末节。
但这不重要，这种精算离我们太遥远。
所以我们用一个通用的算法来表示，即现金流 = 主动收入 + 被动收入 - 支出
我们对这个算法再简化，买房的算法就是：现金流=所有收入-开支-月供
看到这个，很多人应该就不迷茫了，因为大家应该都算过这笔帐，但就是不知道为什么要重视现金流？现金流保持多少的储备才足够健康。
如果你只有1套或2套房，可能只要计算收入能否覆盖房贷支出即可，但如果真是一名房产投资人，需要精算的点就要延展放大。
所以知道现金流之后，我们再来看看，为什么要重视现金流，以及怎么精简通用的计算现金流储备，不同人生阶段又该对应多少负债程度。
2
为什么我们要重视现金流？
通常在我这里咨询的粉丝，买房都不会像传统房产中介，上来就要带看，而是会先做前期的定制规划。
作为房产规划前置阶段，我们更看重的是，你会通过哪些方式能够筹集多少首付款？购房资格如何腾挪？贷款选择什么方式？不同的贷款方式你能撑多久？你的现金流能够撑多久？
往往最后一个关于现金流的问题上，是粉丝最纠结的阶段。
为什么纠结，很多程度上，大家都想用足杠杠，但又担心用不好杠杠反被其伤。
深圳这一波因为信贷监管加码而断供的，不在少数。
表面上是因为严查信贷资格和抵押贷，但究其根本，还是由于没有衡量好自己的杠杠能力，导致现金流出现针刺风险，导致断供。
所以杠杆和现金流，本质上就是一个双生花。
什么意思？互相依存但又矛盾争斗。
金融本身是不直接产生任何价值的，只有让现金流通起来，进行财富的再分配，这个过程中才会体现出价值。
这句话怎么理解呢？如果你有一笔钱，不懂得如何让这笔钱升值，始终把它放在家里，那么这笔钱将毫无增值的作用和可能。
但如果你把钱全部作为子弹打出去，没有通过任何方式做储备，那你面临的情况也将是家中无粮，心里发慌。
所以无论是保留还是放出，现金流都有其作用，但一定要避免极端，既不能全部留下，也不能尽数打出。
3
那储备多久的现金流是安全的呢？
按照我们上面给出的已知算法，去掉支出和月供，如果你仍有余额，就是正现金流。
如果你是普通的买房人，买房目的是自住，那么这种正现金流意味着每月会有结余，一段时间后你一定会有储蓄。
通常这种情况下，我建议是积累12个月的还贷储备金。
为什么是12个月？
根据过往的案例经验，通常的金融或个人财务上的危机差不多就是这个时间窗口（当然不算疾病、意外事件）。
即使你是被裁员失业、创业失败、降薪降职，这12个月的缓冲窗口，按你过往的个人赚钱能力，是可以慢慢走出低谷，甚至重新逆袭的。
这个储备金，就是保障。
当然，如果你是家庭单位，而且孩子面临就学，老人面临赡养，我的建议是要哪怕不赚一分钱，要保障家庭的生活正常，其次要保障月供没有问题，那这笔钱可能要翻倍，需要留24个月，也就是两年的现金流。
即使你们遇到的情况再差，你的家庭都能安全度过两年。
这期间可能你对职业发展方向有迷茫，或者收入极其不稳定，甚至有空档期，但也要保证自己和家人能够活下去，而且贷款还不能上黑户。
这一切的一切都是按照极端情况来说的，因为你还是需要工作的，还是能够赚钱的，你的房子还是有点租金的，你也有信用卡，也有信用贷，也有融资的能力等等。
所以保证留下来的这两年的钱，其实是足够你勉强撑过3-5年的。
只要留足这种一分钱不赚也能够保证两年没有问题的现金流，多数情况下基本上是不会出问题的。
如果2年的储备你都无法撑不过去，这时候只能面临个人筹资或其他金融融资方案，最差的情况无非是卖掉房产。
4
储备2年的现金流不代表放弃负债，因为负债可以让你更有动力，另外负债也可以给你带来新的财富创收。
所以，我认为买房还是一定要带杠杆的，但是杠杆一定要结合自己的情况，比如资金储备情况、资金使用情况、现金流入情况，家庭开支情况，所有这些汇总在一起，会有一个最适合自己的方案。
那负债保持在多少比较合适呢？
由于一个人一生当中买房的机会不多，可能也就是1-3套，要分阶段来解析负债程度。
第1阶段：
在你年轻的时候，第1套房也就是上车盘，如果你的职业还处在上升通道，又比较年轻30岁都不到，且夫妻双方的收入都不低，这种情况下我认为你要用足额的杠杆，像上海是可以达到65%，深圳可以贷到70%，我觉得是可以顶格贷的。
毕竟银行给你的抗通胀工具最好的也就是房产，30年的低息偿债，只有在按揭贷款当中能够实现。
第2阶段：
再到下一步就是你到30~40岁这个时间，事业有成，家庭也很和睦，甚至有两个孩子，然后上面还有老人，你的年龄增大，体力也慢慢在下滑。
这种情况下，我建议把负债率要降低，可以适当考虑降低在50%左右，家里面必须要储备一定的现金，要买一点保险，孩子的教育基金，家庭的风险对抗基金等等都需要准备，因此负债率要降低一些。
第3阶段：
当你的年龄再大一些，比如说到了40~50岁，这种时候你可能已经事业非常有成，甚至于你已经不满足做打工族，已经是一个创业者。
企业的发展方向也不错，但总是时不时会来一点风险小事故，你必须要能扛得住，再一个就是你可能会有原材料的投入，成本的支出，必须得储备相当量的现金，这时候的负债率应该要再降低，甚至可以降低到30%。
第4阶段：
最后一个阶段，可能你的年龄也比较大了，企业做到一定规模，事业有成甚至在行业小有名气。
你买的房产可能变成是豪宅或者是入门级的豪宅，一线城市打底都是3000万以上，这种情况下你可以选择负债率为0。
当然，是指房产的负债为0，企业可能会有一定的负债，银行会给你一定的支持。
即使你的企业发生了变故，对你的家庭也没有什么影响，因为到了这个阶段，你不需要卖房子再去创业，一定是家庭非常成熟，甚至子孙满堂，幸福安全指数都到了非常高的阶段。
5
有必要重申单独写这篇文章的意义和重要性。
因为最近的确有因为楼市变故、或者个人职业创业发生变故而发生的房产断供，资产负债直接负到几百个百分点。
这是比较致命的，也是大家平时知道，但不会重视的点：现金流和负债率。
每个人的情况各不相同，我在文中只能给到通用的建议：24个月的现金流储备，以及不同阶段对应的不同负债程度。
希望引起足够的重视，也希望大家可以尽快达成人生第4阶段。
这些关于现金流的准备，要远远大于房产套数和房产浮盈的重要性。
如果最好的情况下你依旧可以保持警惕留有后手，那一定会笑到最后。
以上是正文，来自观观、孟老师和楚门。
原创不易，感谢支持。
