编者按：本文来自微信公众号“真实买房计划”（ID:Hifuture_life），作者：赵晓丽
近日，中国人民银行发布7月份金融统计数据报告显示，7月份人民币贷款增加9927亿元。分部门看，住户部门贷款增加7578亿元，其中中长期贷款增加6067亿元。
今年1-7月份，各大开发商业绩报喜，可见，民间的买房热情还是很高的，许多人都觉得拿着实物会比较安全。
房贷在8月末将会和LPR挂钩，从基准利率定价变成了LPR利率定价，留给购房者最后的算账时间只剩下半个月。
买房怎么贷款才合算呢？我们今天系统总结一下。
先分析LPR利率。这个概念是去年10月8日引入房地产购房贷款领域。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。
在签署过的房贷合同里，除了被银行主动改成LPR利率之外的购房者，其他购房者仍然面对两种选择：一种是固定利率，这种利率在你房贷期间永久不变的；一种是“LPR+加点”模式，这种利率随着每个月LPR的浮动而变化。
虽然很多银行已将强制将购房人的房贷转为LPR的还款方式，但部分仍有选择余地的购房者对此问题还依然比较纠结，这关系到我们购房者的钱袋子。LPR如果持续走低或者低位稳定都将使我们的购房者省钱。
01 未来房贷利率怎么走？
那么未来LPR是一个怎么样的走向？
我们来看，去年出台LPR利率时是4.85%，今年7月20日最新报价LPR利率是4.65%，整体来看，近一年时间降了0.2%。
有人说，转换成LPR肯定是省钱的方式。其实LPR和金融环境和经济走势有强关联性，经济繁荣过剩，LPR利率上涨；经济持平或下行，LPR利率反之下降。
在这里，业内专家认为：从当前经济形势来看，疫情后金融环境整体相对宽松，房贷利率保持在平稳水平，且总体来看还是有一定的下行趋势。从长远来看，随着国内外经济形势的变化，未来利率变化不确定性较强。
那么对于短期内即可还清贷款的购房者来说，选择LPR似乎更具优势。而如果是房贷年限较长的，想要追求稳定的房贷购房者来说，选择固定利率更适合。
02 等额本金与等额本息有什么区别？
除了LPR的选择，相信不少人在申请房贷时都会面临选择“等额本金”还是“等额本息”？
仅仅一字之差将会影响你未来20至30年的房贷还款数字。
那我们首先来看，等额本息和等额本金，两种还款方式存在怎么样的不同？
等额本金：等额本金是指每个月还款的额度是递减的。在每月的还款额度中利息也逐月减少，每月归还的本金保持不变。等额本金第一个月的还款额最多，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息少。
等额本息：等额本息是每个月的还款额度都是一样的，在每月的还款额度中利息和归还的本金都是变化的。等额本息所支出的总利息比等额本金多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
等额本息与等额本金
通俗来讲，等额本息就是每月的还款数额一样，等额本金就是开始还得多，后来越还越少。
举个例子，假如你商业贷款100万买一套房子，贷款期限为30年，按照当前 LPR利率方式来计算（当前LPR五年期为4.65%），以等额本息的方式还款。那么30年本息一共要还185.63万元，其中利息85.63万元，每月应还贷款本息5156.31元。
仍以贷款100万，30年为例，采用等额本金的话，30年一共要还本息约169.94万元，其中利息69.94万元，要比等额本息的利息少15.69万元。但是前期还款压力比较大，第一个月要还约6652.78元，直到第140个月后还款金额才比等额本息少。
03 利息少就一定划算吗？
两者相对比一看，明显等额本金的总利息会更低一些。但换一个角度来计算，相同资金持有时间相同的情况下，等额本金的总利息并不一定比等额本息的总利息低。
为什么会这样？实质上，等额本金是因为你着急把本金还给银行，如果这部分钱不还给银行，会有很多“钱生钱”的方式。而且还会把自己的现金流搞得很紧张，前期痛苦指数会很高。
很多人都有理财的习惯，如果将前期等额本金和等额本息的还款额度差存入银行，或者投资买理财产品，这部分回报或许不低于我们所多付出来的利息。如果你是住房公积金贷款，利率水平只有3.25%，更是低于10年期国债。你的长期投资收益率肯定能够超过这个水平。
最重要的是，人民币一直在贬值。根据相关数据表明，每年的实际通货膨胀率达10%-15%。况且今年国家持续放水年化利率在4%左右的经营贷，即使当前的年化利率在5.15%左右的首套按揭也可以躺着跑赢通货膨胀。
如果不打算提前还款或者预计长时间还款周期来看，把本金过快偿给银行自己是会吃亏的。
对于大部分家庭而言，购买一套房子都不是一件轻松的事情。我们在保证银行贷款的钱在持有相同金额和时间下，看起来多付出了一些利息，但很多人忽略了用通货膨胀来稀释利息的现象。
另外，从所有借款方式的利息来对比，在我国个人能享受如此之低，期限如此之长的利率水平贷款，似乎只有房贷。
04 怎么选择还贷方式最划算呢？
那么，怎么选择还款方式才最划算呢？
这要针对个人情况而定，如果你是首付比例比较高的购房者，或者想尽快还完房贷，那么选择等额本金会划算一些。等额本金因为在前期的还款额度较大，剩余的本金少，当然利息也逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人。一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金。
如果是收入比较低，前期还款压力大的购房者，那你比较合适选择等额本息，等额本息每月的还款额度相同，比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加生活水平自然会上升。
如果你有一个稳定的收入，欠债不会有心理压力的情况下，还是选择等额本息，并且房贷越长时间还完越合适。
等额本息与等额本金
还有很多人买完房子之后，收入逐渐上升，存了一些钱，也没有其它好的投资途径，想要提前还款，这种情况怎么贷款划算？
目前商业银行针对提前还贷的费用一般分两种形式收取：一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。我们买房子贷款时，一般银行都有规定的年限内不能提前还款的时间，否则是要支付一定金额的违约金。
如果到了提前还款的年限，提前多少年比较合适？
假如选择的还款方式是等额本金，并且我们办理的房贷还款年限是20年，那么最好的提前还款时间就应该是在我们还贷款开始的8年之后这段时间还款。
因为如果选择这个时间段提前还款，你的本金和本息都已经偿还了很多，而剩下未还的贷款金额也不多了，货币是否贬值对这部分资金也没有多大的影响，所以这时候还款是比较划算的。
如果选择的还款方式是等额本息的，那么肯定选择提前还款的时间越早就越能够节约更多的钱，但是如果你偿还房贷的时间已经超过了8年，这个时候你已经还完了大部分的利息，也没有必要提前还款了。
在买房这个不断纠结和选择的过程，学会合理使用杠杆和省钱技巧，就会成为人生赢家。关于LPR是什么、等额本息和等额本金如何选择、如何划算的提前还贷，你都Get 到了吗？
作者：赵晓丽
编辑：小屋
