编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：房产孟老师，找邦企头条经授权发布。
最近在看一些名人传记，颇有感触。
十大大将之首的粟裕将军，南昌起义时还只是一个教导队班长，20余年时间从班长干到共和国的第一大将。
他终生不会打牌下棋，不会喝酒跳舞，一辈子最大的爱好就是观地形、看地图。
最后胜利了，进城了，在繁华的大街上别人都在逛商店看商品，他却琢磨这个街区怎样攻占，那个要点如何固守。
这里面还有一个有趣的典故：
解放上海后，粟裕和夫人在街上走着，将军忽然大声说，这家咖啡厅一定不错。
夫人楚青很是惊奇，以为粟裕将军很懂情调，问他为什么这么说啊，粟裕说，如果在这个咖啡厅上架几挺机枪，可以封锁固守整个街道。
这就是从骨子里就刻在粟裕大将的细节坚守，也是大家口耳相传的“职业病”。
和我现在的状态颇有相似，同样从业20年，几乎看遍了上海所有的小区。我每次出去看到房子时，都会在脑子里过一个表格式的信息：
这个房子的房龄多大、小区的品质如何、周边有没有硬伤、学区是哪个、未来有哪些升值潜力点……
这是“职业病”，却是让我追求一生热爱的“病”。人生大事莫过于买房，如果在这件事上还没有细节的坚守，没有自我的追求，那该有多么失败。
认知：如何增强自己的买房认知？
这个认知不仅仅是停留在对房产分析的认知，也要增强自己的认知，量力而行，有多大的本事买多大的房子。
如何增强自己的买房认知，有几个细节和原则可以讲。
第一个，你一定要了解所在的城市。当城市的每个角落你都去丈量之后，会真正对你的认知产生新的冲击。
了解城市分为几个步骤，了解区域、了解规划、了解街道、了解板块、了解小区、了解政策。
如果这6个了解你都能保证全部了然于心，那么恭喜你，你在每个城市买房，一定不会出错。
第二个，结识一些实操大V，或者多看一些有建仓经验的大V观点。
这里有几个注意细节，少看一些口水文，要看有真才实学的，有实战经验的大V观点。
比如说他是否经历过房价涨跌周期，是否买入卖出过很多套房子，是否在实战前沿阵地一直操盘，是否指导粉丝买到过很多真正的好房子。
这是非常重要的。
说句不好听的真话，现在市面上有些大V，并没有实战经验，也没有几套房子，就这里抄抄那里割割韭菜，公寓、文旅地产宰宰客，把一些小白忽悠的云里雾里。
一定要远离这样的伪大V，非但帮不了你，反而会让你赔掉金钱又高位接盘。
怎么辨别伪大V？长时间的观察你就会发现，他的文章观点里并没有一线的实战感知和讯息，只有说不完的单一数据和追不完的热点口水文，就足以说明实战次数和经验并不强。
第三个，不仅要看，要多去和一线实战的人去交流。
很多人抵触中介，担心会遇到中介骚扰。这是一个相互抉择的过程，中介这个行业也有优劣，能选中好中介才能买到好房子。
怎么快速的选到好中介？第一看全局观（主要），第二看工作经验（次要）。
什么意思？有很多房产中介的交流可能会仅限于局部的某些板块，比如古北就不属于浦东，很多古北的中介压根不熟悉联洋的情况。花木的房产中介也不知道大宁的情况。
因为超过90%的房产中介，他的视角也就是10~20个小区，并没有什么全市甚至全国的全局观，要多多和有全局观的达人去交流。
跟中介和全局板块的房产达人交流后你会发现，能多学习到他们对局部板块的理解，等到自己积累多了，也会形成对上海或其他城市的全局板块的整体把控，这样你再去买房，就能做到有的放矢了。
我见过厉害的中介，在全国15个城市拥有超过30套房子，实打实的全国楼市大局观，很多一线的投资人和企业老板都会找他咨询。
看房
说的再好听记得再认真，没有实战，永远也只会是纸上谈兵。
实践是检验所有事情的真知，所以对于买房人或专业投资人来说，最重要的一步，还是看房。
当你能看200套房的时候，你就不仅仅是一个成功的买房人，也会是在所有事情上都会付诸努力的成功人士。
如果实在没时间，参考第1条，找到真正的大V真正的实战达人，让他们带你去看。
单纯为了怎么看房200套？
怎么看房200套？单纯为了数量去看房吗？
不，没有效率的重复是无用重复。
1、线下多跑跑。只要出去1天，就要去2家房产中介，平均每家看2套精选的二手房，加2个经纪人微信，每个经纪人的房产从业年限不低于2年。
2、清楚看房的目的。不要跟中介说，我就想看这个小区，有什么房源吧。
应该主动问有什么性价比的笋盘，或者同小区最有价值的户型楼层房源，这样每个小区最多也就看个3套房子。
看房200套一定要明确自己的目的，并且多做记录，这样才是真正的实战200套。
3、如果你不是专业投资人，只想多看几套找到好房子，不想看200套，但也要抱着一个坚持看房的心态。
买房大忌：急、妥协。
在看房的过程当中，慢慢概括出一些自己的思维，户型总有差别，品质也不一样，价格体系即便同一个板块都会不同，然后尽量与有全程视角的达人交流。
把所有的准备工作做好，有多少钱就去看出来多大的房子，不要随便哪些区域都去漫无目的的看房。
4、坚持了2个月，你走访了100多家房产中介，加了100多个经纪人的微信。
每人每天发2套笋盘，即便扣除重复的，你也会获得很多笋盘。
我们业内的基本要求是看足200套二手房，穿破3双运动鞋，你就会知道什么是便宜，笋盘自然出现。
买房也有迹可循
一年之间有4个季节，春夏秋冬。
春天天气舒适，对人来说也一样，夏天太热，人不愿意出来活动，冬天太冷，人也喜欢窝在家里吹空调或者吹暖气。
这不是个别现象，是人类这个群体的习性。
买房是需要到房子、到售楼处里面去看的，但遇到了夏天和冬天，出来看房的人少了，卖房的着急用钱，开发商着急周转，有没有可能会降价卖？
而正是因为这种生活的习惯，导致大多数人买房是放在了春天和秋天。
不管是过去还是现在，你都会发现：
3、4、5这几个月的成交量都会剧增，而且成交的价格也会不断的创新高，9、10、11这几个月也是如此。无论是二手房还是新房，都有金三银四、金九银十的说法。
所以你要做的是避开大多数人的想法，春天和秋天而选择在最热的天和最冷的天来买房子为好。
总之你要想在房子上面买到好的笋盘，尽可能的选择反其道而行之。
买房永远不是说我等到看到市场完全热了才进场，不说你一定每次接盘，但买贵是一定的。
反其道而行之，在静淡市找笋，在天气寒冷酷热时看盘。
我做过最让人惊讶的事，就是在大年三十的白天，和没有回老家过年的中介去看房。
过年前的这段时间，有房东着急卖房换钱的，有中介着急做业绩回家过年的，他们都着急，唯独你不着急，这就是买房人反其道而行的机会。
所以，不管是买房还是做其他事，永远都是有迹可循的，高效率的总结和学习，会避免很多无效的重复劳动。
多建立认知、多看房找笋、多寻找规律
不说你一定会成为投资高手，但买到好房子是一定以及确定的。
但有一点需要各位朋友注意，做好了上面这些，不一定就能买到完美的房子，世界上永远都没有一套完美的房子，如果真的出现，它也会有一个缺点就是贵。
我也没有买过十全十美的房子，买房永远都是博弈和退让的过程。
但做任何事都要像粟裕将军一样，这种境界是常人无法理解的，但正是研究细节、参与实战、终身学习，甚至可以说到了痴狂的地步，中国的胜利、崛起才有了这位大将浓墨重彩的一笔。
真正的高手，并没有习练太多武艺，而是每天都在重复站桩，三十年如一日。
这就是高级活法。
