7月，行业内最振奋人心的消息，莫过于全国首个集体土地租赁项目——泊寓|院儿亮相北京，这意味着纯租赁环境的租赁社区，从设想正式走入现实。
今天，小水滴就将和大家分享在3.0租赁社区时代，公寓软装会出现的四大变化。
1、租赁社区：持有型物业的发展方向
租赁社区既能实现租赁房源供给的多样性以及调整租赁产品供给结构，也帮助更多的人解决在城市中的安居问题，它的出现不是偶然。
政策方面，住建部明确 2020 年将重点探索大型租赁社区的运行机制，将集体租赁房交予专业长租公寓机构来建设运营，这一举措为长租赛道探索商业模式，提供了更多创新空间，轻资产托管、专业服务商、租赁社区代建等细分赛道，都将得到进一步的发展。
落地层面，自持为主的租赁社区正在改变行业格局，多家公寓今年都审慎收房。目前市场上90%的国企房产公司已经进入公寓市场，30%的百强开发商也在陆续进入。根据克而瑞租售发布的《2020上半年房企长租公寓规模排行榜》显示，受疫情影响，今年上半年，房企长租公寓整体规模拓展基本处于停滞状态，但二季度，房企长租公寓的开业增速则回升至6.3%，重资产项目成为开业转化的主要方式之一。
2、租赁社区时代，软装也需与时俱进
房企系和国家队公寓本身具有存量资源和租赁用地优势，随着持有型重资产成为行业新转型方向，租赁社区的“人气”也越来越高，亟需通过提升产品品质来增加品牌影响力，其中，软装就是最直观、最能证明公寓品质的重要存在。
好看的软装，让租客看一眼就想住，提高成交转化率；好用的软装，让租客越住越被细节感动，提高续租率。在精细化运营的大背景下，软装在公寓中的价值毋庸置疑。
但在实际工作中，软装依然处于公寓服务的最末端。本该受到重视，却往往变成了家具采购、家电采购、窗帘等零星采购，缺少设计运营一体化、一站式采购和维修。
这种设想与现实的落差，源于长租行业的快速迭代性，无论是对甲方，还是外部服务商来说，都面临缺少可借鉴经验，自行探索成本巨大的困扰。
新进入的房企、国企类公寓，对于如何实现价值最大化缺少精准判断，对未来市场可能会发生的租赁方向变化也不够了解。
戴德梁行等咨询机构，可以帮助公寓对项目进行市场研判、客群定位、投资测算，也有专业的装修服务商，可以帮助公寓完成硬软装交付。但这些机构距离长租行业较远，产品设计往往只有概念设想，因为不懂租客，所以研发普遍不够深入。
3、4个套路，延长软装的生命周期
小水滴认为，目前行业内关于公寓项目的知识解析、项目评估、客群定位、整体规划和模式建议都不够健全、不够成熟。
比如当下的租客画像以单身群体为主体，但未来家庭住户的比重则会上升至30%~50%，所以在当下的产品设计时就要考虑到提供多样化的户型，包括一室户、一室一厅、两室一厅、三室两厅等户型，满足从单身、二人世界到三口之家，适应租客不同阶段的住房刚需。
在软装方面，表现为普遍欠缺对客群定位、材料选择、产品参数、适配性等方面的思考，这也无形缩短了软装的生命周期。
软装生命周期是指能项目能适应不同阶段实用性的表现力。公寓投入运营后，可分为新建、成长、成熟、衰退四个周期。新建成时肯定是新的，但到了成熟和衰退，势必会对软装家具造成一定的损坏，进而影响出、续租率，想要延长全周期，保证产品在最后阶段也具有生命力，就需要提前筹划。
本期，小水滴将结合相关租赁社区案例，与大家分享“水滴物语”的4条软装观点和经验。
1、首先考虑提升空间利用率
贝壳研究院的《2020年毕业季租房洞察报告》调研数据显示，35.5%的受访者期望有31~50平米的租赁面积，但实际的居住面积人均低于20平米。
租客有着“租不起大房间”，又想“居住舒适”的矛盾需求，所以在设计软装时，公寓方首先要考虑提高空间利用率，通过计步模式、时间纬度、公式化等科学原则，优化动线设计，避免空间浪费。在人性化的前提下满足客群租住需求，实现精细控制空间大小，提升坪效。
比如打造女性租客户型时，可以针对新时代女性，提供1.6m的大尺度梳妆工作台，预留丰富的储物空间，定制收纳功能的百变衣柜，确保春夏秋冬的衣服都能装下。
又比如灵活增加收纳空间，租客根据不同需求可以随意悬挂、横放、分层等自由组配，以满足租客的个性化收纳需求。其中复合空间利用，垂直空间收纳设计理念，在小户型设计中值得关注。
2、好颜值≠堆砌材质和产品
我们都知道，软装颜值会直接影响着房源出租率和续租率，但如何打造“好颜值”却是有门槛的。
一些公寓设计软装时，只考虑到租客的初级“居住”需求，而忽略了进阶的“品质”需求，在布草时往往简单添设一些基础家具就结束。这样“第一眼”留不住租客，入住后也觉得“没有温度，缺少灵魂”。
又有一些公寓走向了“虽然很好，但不需要”的另一极端，在软装时一味强调高端材料，结果盲目增加成本，结果也不符合公寓的运营需求。
小水滴认为，装修成本占整个项目成本最大，具体设计时应当坚持“设计运营一体化”思维，尽量减少主体的更换或重制，强调零件的灵活迭代和增配，并综合考虑后期的维护维修频率。总之，在装配实施前，就要做到精打细算，保证投资的合理化。
因此，打造房间高颜值，应当站在公寓、开发商端视角，基于解决运营痛点的目的去思考设计。并不需要过度强调材料，或者将各种好产品一股脑堆砌，而是通过基础家具+功能组件的组合，巧妙利用风格、样式、色调搭配来打造性价比产品，为不同客群提供解决方案。
比如中高端房源在设计时，预算充足，可以实木为主，并大胆选用合适的新材料、新工艺来实现；而刚需类房源则以铁木结合家具为主，并灵活选用其他材料作为点缀，做出来即有样式风格多元化搭配，又能降低成本和造价。
3、软装，承载的是一种生活方式
人的生活是通过空间来承载的，软装本身就是对租客生活方式的还原。因此，软装的风格、搭配和布局，最能体现公寓对于“租客生活”的理解。
《中国青年租住生活蓝皮书》显示， 我国20-30岁租客占城市租住群体84%，是城市租住人群的主体。业内人士将租房的主流群体总结为“三高”，即：追求高质服务和高品质的高学历年轻群体。能否满足这部分群体为主的不断进化的租住需求，是考验长租平台核心竞争力的重要维度。
而面对家庭住户时，则要强调耐用、实用、独立功能区的打造。总之，在产品打磨方面，应当对租客的收入水平、职业特点和租住需求综合定位。
比如给养宠一族的房间里，提供了定制帆布材质的防抓沙发，设计猫咪专用的攀爬游乐设施，且箱式大床底部为抽屉封闭设计，防止宠物随意钻入。
面对斜杠青年、SOHO青年，则通过升降办公桌、144Hz高速显示器和人体工学椅等，来强调独立自由的办公沟通空间，让他们在这片小天地中展露才华。
此外，智能+软装也成为新风尚。用户只需要通过一个手机App，就可以轻松“对话”门锁、网关、温湿度感应器，还是窗帘、空调、热水器、新风系统等相应设备，与租来的房子智能交互，生活更快乐。
4、无苯无醛，健康环保是底线
无苯无醛、健康环保也是软装设计的四大变化之一。长租公寓企业往往会重新装修托管房源，但在所用材料质量如何、装修后是否空置足够时间“通风散味”等问题上，并不能完全令人放心。
因为装修和配置的折旧占了运营成本的大头，再加上规模上的急于求成，一度有公寓铤而走险，一间房子的装修仅花两三万元，家具家电都是杂牌，无美学和品质感，装修完即上架以获取利益，成为“行业潜规则”，其品质可想而知。
2018年下半年，自如头部长租平台爆出的夺命“甲醛房”问题，揭开了行业黑幕的冰山一角，也促进了行业革新。2019年初，《长租公寓评价规范》公示，推动了行业标准化建设。
小水滴认为，应当在软装选材时，把死守租客的环保安全生命线当做重中之重。
目前80%的甲醛污染都来自于家具和布艺。面对长租公寓装修污染现状，小水滴提出了三大改善方向。
建立起纯实木家具无苯无醛、出口欧洲家纺两大软装标准，解决因行业配套不完善、机制不健全出现的甲醛房问题；
从源头控制产品质量，使用钢结构、原木和环保材料，确保零污染；
与生产厂商直接建立合作，缩短供应链，省去出厂到成品环节的50%渠道成本。
