编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：椰兔奶糖，找邦企头条经授权发布。
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文/椰兔奶糖
北京7月份的最后一次土拍，是“一片祥和”的喜庆气氛中结束的。
先是首创以溢价率18.3%、总价29.6亿元的价格，拿下了自家公司做一级开发的馨城项目。再是远洋+城建在44轮绝杀去年的“地王”中海，以48亿元、溢价率26.5%拿下了新村项目，把大瓦窑的地价推向了“5万时代”。
两家开发商的喜庆是显而易见的。拿地不到十分钟，两张庆祝海报就转遍了朋友圈。
首创好歹写了句“阅京华、幸山河”，远洋的海报上就直接放了两个硕大的“北京”，凌乱的笔触里彰显着自己“五彩斑斓”的得意。
拿地海报
但最“得意”的，肯定不是远洋，而是大瓦窑附近5公里的业主和开发商。
楼面价冲上5万之后，大瓦窑这两个项目的售价至少8万起，甚至定价10万 / 平方米也有可能。这个价格远比周边的新房、二手房高出了一大截。
往近了说，周边片区最贵的二手房是2008年的假日风景，挂牌价不到7万 / 平方米。链家网上最近一条成交数据还停留在6月22号，成交周期246天。
再往远了看，中海、华润在石景山古城的限竞房项目，楼面价5万左右，新房售价也不过7万+，后续还有二期、三期入市。相比大瓦窑的两块地，不仅价格低、地段好、配套也是摆在眼前的成熟。
“到底是大瓦窑的地段飘了，还是石景山的配套不香了？”有网友评论。
甚至放眼到西四环的和光逸境，售价也不过9万。大瓦窑2.8的容积率和80米的限高注定只能做成平层，10万+的价格都能在三环里挑一个不错的二手房，甚至够一够北京金茂府。
如何在西五环的地段上卖出三环里的价格，不少人都替远洋捏了一把汗。
这不是北京土拍市场上唯一“令人操心”的生意。
石榴在通州永顺镇拿的地，配建安置房的占比高达65%，可售住宅的建筑面积只有23732平方米，只能供应260套左右的89㎡小三居。但尽管这样，石榴还是花了12.4亿抢下了这块地，一方面是填补许久未入账的区域公司，一方面也是想要沾附近自家项目K2清水湾的光。但如何让业主花着安置房3倍的钱，住一样的房，或许是石榴最该头疼的地方。
佳兆业12.6亿、溢价率8%拿下的门头沟新城项目处境也同样艰难。尽管没有什么安置房和配建需要操心，但项目距离昔日门头沟的单价地王中骏西山天璟就只有一公里。身处同样的地段、享受同样的配套，地价却比中骏西山天璟每平米贵了一万多。在石景山截流了大部分客源之后，佳兆业在改善遍地的门头沟也得打一场持久战。
但无论地价有多贵、未来有多难，对于“多年未进一宗地”的远洋、石榴和佳兆业来说，“果腹”或许是比“赚钱”更严峻的问题。
前几年，先是被轮番调控打了个措手不及，再是限竞房直接拉低了房价预期，开发商们或多或少在北京的楼市中畏手畏脚。
直到如今，限竞房的大帽子一摘，五环里的好地段有了，房价的想象空间也有了，有实力的开发商都盯着货架上最优质的那几块地，实力稍逊的就只能在别人看不上眼的货品里挑挑拣拣。
“在北京拿地不难，但拿好地太难了”，曾经就有一位资深投拓人这样感叹。
所谓“好地”指的就是回报率高的项目。但开发商也不是所有项目都赚钱，除了各种建安成本以外，资金成本才是大头。有的明明是赚钱的项目，操作的周期一拉长，光资金成本就“够喝一壶”。所以，有本事的就快周转，因为各种原因快不了的，就眼看着亏。
“TOP30里有20%的项目都是亏的”，一位投资人士透露。
To be or not to be, it’s a question.
拿，摆在明面上的“雷”确实不少，甚至还有亏本的风险；不拿，连赚钱的机会都错失了，没有余粮的地主还能是地主吗？
值得注意的是，以上几次土拍，参与举牌的开发商里都有中海的身影。
作为去年北京土拍市场的“地王”，中海先是在年初被绿城连抢了三次风头，又在之后的几次土拍中被不少“黑马”绝杀，最终还是靠着房山稻田项目108轮的成绩好好刷了一波存在感。
尽管，这又是一次令人“看不懂”的生意。
五环边、临铁、不限价、无配建……从配置上看，稻田地块可以说是房山片区近两年供应的最优质的土地。
但108轮拍卖胶着，41.3%溢价率和35420元 / 平方米的楼面价……从价格上看，这又是一个“面粉贵过面包”的案例。
稻田地块周边
稻田站附近最贵的二手房小区是2014年建的金域缇香，链家网上的二手房成交均价只有3.8万 / 平方米；6月长阳板块二手房的成交均价是3.6万 / 平方米，近一年挂牌价的最高点也没有超过4万。
长阳二手房价格走势
无论是哪一项房价参考值，都与中海稻田项目的楼面价相差无几。
而长阳板块唯一的在售新房 —— 中粮京西祥云，与中海稻田项目直线距离不过1公里，今年上半年的成交均价在5.7万 / 平方米。
毕竟价格升段后，对手就不局限在本片区的玩家。单价相差不多的稻田和古城相比，大多数人会有自己的判断。
但比价格更令人焦虑的，是北京市场的“消化”问题。
大瓦窑和稻田三个项目的体量都在十万、几十万级。中粮京西祥云从2017年卖到如今还有不少房源，古城的两个限竞房项目也仍有余力。
截至2019年底，北京新房市场库存量已经达到75081套，创5年来新高。再加上2020年上半年频繁出让的20多块不限价宅地，今年的新房库存或许会再创新高。未来的很长一段时间里，卖不出去房子，或许是大部分开发商的常态。
土拍时咬着后槽牙也要拿的地，入市后，也得绞尽脑汁、想法设法卖出去。
