文 | Carly
编辑 | 及轶嵘
头图来源 | 图虫网
在“房住不炒”总基调的引导下，房地产行业昔日风光不再。
2019年年报的数据透露了房地产行业并不乐观的现状。负债高居不下的同时，房企销售额和回款率总体增速均出现明显下滑。
作为国内房企的龙头，中国恒大（0333.HK，以下简称“恒大”）同样难逃增长压力，不仅盈利能力并没有得以有效改善，负债也高企不下。
在国内TOP10的房地产企业中，2019年，恒大的归母净利润被腰斩，下降了53.78%；且净资产收益率仅为11.86%，比2018年的28.11%下降了近17个百分点。不仅如此，恒大1.8万亿元（人民币，以下未说明则同）的高负债远高于其他房企。
在居高不下的负债现状下，恒大“降负债”的决心表现明显。在2019年的业绩会上，恒大管理层宣布，在2020年实施“高增长、控规模、降负债”战略，计划大幅降低负债总额和净负债率，并提出从2020年起总负债每年要下降1500亿元，到2022年底降到4000亿元以下。
为了降低负债，2020年初，恒大在房企中首创式地推出了线上售房，并祭出多重优惠措施。这使得即使受疫情影响，恒大的2020年上半年销售额出现一定程度的增长。
不仅如此，7月7日，恒大还大手笔出售了223个商业项目，资产类别包括写字楼、酒店、购物中心、商铺、医院、会议中心等。这被业内解读为恒大“控规模、降负债”的动作之一。
不过，要实现每年降1500亿元负债并非易事，最终成绩如何，即将出炉的半年报数据将带来答案。
净利腰斩，盈利能力承压
作为地产三巨头“万碧恒（万科、恒大、碧桂园）”之一，恒大的规模近年来持续保持高速增长。仅从总资产来看，2019年年末，恒大的总资产达到22065.77亿元，超越碧桂园和万科。
不过，资产规模扩大的同时，恒大的压力也随之增大。从业绩表现来看，近5年来，除2017年实现高速增长外，恒大的业绩波动明显。
到2019年，恒大不仅仅营业收入增速大幅下滑，其净利润增速更是降至近5年的最低位。
财报数据显示，恒大2019年实现营业收入4775.61亿元，同比增长仅2.44%；实现归母净利润172.80亿元，同比下滑53.78%。
（数据来源：同花顺、公司财报 找邦企头条制表）
虽然恒大多元化路径已经实施多年，但房地产开发业务依然是恒大的主要收入来源。房地产开发业务在营收中的占比甚至不降反升。
2019年的总营收中，主营业务房地产开发业务的营收是4646.68亿元，占比从2015年的94.98%，逐年提升到现在的97.28%。
值得注意的是，房地产开发业务所带来的收入同比增长放缓明显，2016年-2018年，恒大房地产开发业务的增速保持在50%左右。2018年，房地产开发业务录得收入4527.64亿元，同比增长49.73%。但2019年，这一主营业务的同比增速仅为2.61%。
除房地产业务外，恒大的业务还包括物业投资、物业管理服务和其他业务，这三部分的同比增速同样下滑明显。
物业投资主要指恒大历年来收购或者投资的商业地产项目，其中包括业内熟知的恒大旅游地产、恒大养生谷、恒大国际医院等。2019年，恒大的物业投资业务的同比增速出现明显下滑，从2018年的45.25%，下降到2019年的15.79%。
2019年，恒大的物业管理服务收入为43.75亿元，同比增长7.57%。2018年，其同比增速为34.49%。
恒大的其他收入主要来自于利息收入、没收客户定金以及合营公司的管理及咨询服务收入。2019年，这部分收入为72.54亿元，同比下降了11.40%。而过去的一年，这部分收入的同比增速为70.46%。
（数据来源：同花顺、公司财报 找邦企头条制表）
2019年，恒大的毛利率和净利率双双下滑。
年内，恒大的毛利为1329.4亿元，同比减少-21.31%，且毛利率由2018年的36.24%下滑到2019年的27.84%。不仅如此，恒大的净利率也下降到近年来的最低，为7.02%。
（数据来源：同花顺、公司财报 找邦企头条制表）
毛利率下滑的同时，恒大2019年的各项费用率均出现增长。
其中，销售费用率由2018年的3.90%增长到2019年的4.90%，管理费用率由3.20%增长到4.14%，财务费用率由1.70%增长至3.66%。
（数据来源：同花顺、公司财报 找邦企头条制表）
毛利率下滑，费用率提升，导致恒大2019年的净利润明显下滑。2019年，恒大净利润为172.80亿元，同比下滑了53.78%。
净利润的巨幅下滑，直接导致恒大净资产收益率明显下降。2019年，恒大的净资产收益率仅为11.86%，比2018年的28.11%减少了16.25个百分点，且远低于万科和碧桂园。
（数据来源：同花顺、公司财报 找邦企头条制表）
总资产收益率指标也显示，恒大的赚钱能力明显在削弱。2019年，恒大的总资本收益率仅为0.78%，这意味着恒大每投入1元钱资产，仅能带来0.78分的利润。而2018年，其总资本收益率为1.99%。
对此，知名地产分析师严跃进在接受找邦企头条采访时表示，企业发展到一定规模，各项指标均有可能承压。“随着规模的扩大，企业需要关注运营成本的控制。”
1.8万亿的高负债
盈利能力在下降的同时，恒大还必须承受负债高居不下的现状。
作为房企的“顽疾”，高负债始终是悬挂在各大房企头上的一把达摩克利斯之剑。
历年来，在以规模换增长的战略下，恒大的负债更是始终高居不下。同花顺数据显示，从2016年开始，恒大的总负债就超过万亿。2019年，恒大的总负债高达1.85万亿元，资产负债率为83.75%，净负债率159.3%。
截至2019年期末，恒大的借款总额达7999亿元，其中一年以内借款为3720亿元，占借款总额的46.5%。2018年，恒大一年内的借款为3183亿元。
（数据来源：同花顺、公司财报 找邦企头条制表）
不过，恒大的负债情况在三大房企中相对较为乐观。虽然其总负债远高于碧桂园和万科，但资产负债率在三家房企中，处于最低水平。
（数据来源：同花顺、公司财报 找邦企头条制表）
负债高居不下的同时，恒大2019年的经营活动现金流亦不容乐观。2019年，恒大的货币资金为2287.7亿元，其中现金及现金等价物约1500.56亿元。
2019年年报数据显示，截至期末，恒大经营活动所得现金净额为净流出673.57亿元。2018年，这一数据为547.49亿元。
一边线上售房，一边出售非核心资产
恒大降低负债的决心是极为坚决的。从2017年开始，恒大就提出“降负债、降杠杆”。在2019年的业绩说明会上，许家印再次强调，恒大从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，要求每年有息负债下降1500亿元左右，到2022年下降至4000亿元以下。
为了降低负债，恒大在今年2月首创式地在房企中推出“线上售房”，并推出多重优惠的方式吸引消费。
根据此前公布的数据显示，2月份自全面实施网上卖房以来，线上卖房3天锁定580亿元，恒房通平台新增用户300多万人，当月实现网上认购总套数99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。
7月1日，恒大发布了2020年6月份的未经审核营运数据。数据显示，2020年上半年，即使在疫情影响下，恒大依然实现累计销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；累计销售面积3863.2万平方米，同比增长47.5%。
业绩增长的同时，恒大上半年的回款能力也甚为抢眼。上半年已累计实现销售回款3120亿元，同比大幅增长66.5%，为历史同期最高。截至目前，恒大年内回款率达90%，属行业领先水平。若按8000亿元销售计算，预计全年回款将达7200亿元。
不仅仅是线上售房。恒大还大批出售旗下的写字楼、酒店、购物中心、商铺、商业等非核心业务资产，共计223处。
相关资料显示，恒大出售的这批资产，分别位于上海、深圳、杭州、宁波、台州、温州、湖州、长春、南京、重庆、成都、海口等100多个城市。值得关注的是，恒大曾大手笔投资的海南海花岛项目，包括双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店在内的三个酒店和一个会议中心，也出现在了待售名单上。
恒大的商业地产宏图最早可以追溯到2014年。彼时，许家印充分展露商业地产的雄心，提出要参考万达集团，打造“千亿规模”商业版图。随后，恒大大手笔通过收购或投资等方式，在全国一二线城市推动商业地产。
这部分资产在恒大的营收中，属于物业投资业务。2015年的财报数据显示，当年恒大投资物业账面总值高达971亿元，而到2019年，恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元。
但遗憾的是，高投入并没有取得高回报。由于缺乏专业的商业运营团队，历年来，恒大的物业投资收益率并不高。2015年，物业投资的收入仅为2.41亿元，占总营收的0.18%。即使到2019年，这部分收入依然不高，仅为13.64亿元，收益率不足1%，总营收占比为0.29%。
对此，严跃进表示，恒大此次出售旗下写字楼、酒店、商业等物业，意在盘活存量资产，进一步降低负债，反映出其大力降负债的决心，也有助于扩大对其他方面的一个投资。
不过，尽管目前发布的半年未经审核营运数据较为乐观，但恒大降负债的压力依然不小，能否在2022年实现总负债降至4000亿元，有待考验。
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