编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队
在房地产行业，老房子只有两种形式，一个是已经被拆迁的房子，一个是希望被拆迁但一直还没有被拆到的房子
现在中国正慢慢从棚改的时代进入到旧改的时代，根据住建部的要求，2020年要严格把控棚改的标准及范围，简单说就是：能不拆，尽量不拆
我们今天来聊聊这个话题
01
不得不承认一个问题，前期大规模的棚改和拆迁改变了很多人的命运
在前面十年中国的城市化进程中，越来越多的人因为拆迁棚改，也一跃进入了暴发户的行列
前期的棚改政策争议众多，但不管怎么样，棚改对于城市的影响，还是蛮多的，甚至通过棚改这样的维度，能解释很多矛盾的现象
比如问大家一个问题，现在强二线城市抢人大战轰轰烈烈，一线城市抢不到或抢不过，只能从三四线城市抢，越来越多的三四线人口开始不断下滑
但很奇怪的一点就是，为什么有些三四线的人口在不断的下降，但相对应的房价却在不断的上涨
我所知道的，已经有好几十个小县城的房价已经突破了2.5万、3万的样子，而上海还有很多地方的房价，也就只要2万多，很明显就是三四线城市的房价虚高啊，其中很重要的一点就是受到棚改的影响
很多城市的棚改其实已经成为了当地城市房地产的支柱力
前面几年开始大量的棚改依赖的是货币棚改，很多当地的土著突然手上多了一大笔钱，这笔钱绝大多数当然是涌入房地产市场
还有一点就是因为棚改，带来了很多土地的指标的释放，意味着这些城市的商品房开始增加供应，商品房开始增加供应意味着市场就变得很热闹
所有的这些其实都导致了我们看到三四线城市成交开始往上走的核心原因
棚改让整个城市的面貌变得更好，大家的生活水平也往上走了很大的台阶
但是，花无百日红，前面好啃的骨头基本都啃完了，现在的棚改拆迁顺利推进的难度也越来越大
02
一旦棚改结束了，有两个最核心的问题是必须要面对的
首先是整个三四线城市的购买力会面临着迅速的滑落
说实话，我一直觉得很多人一开始就曲解了棚改政策或是货币化安置的政策，伴随着货币化棚改的结束，三四线去库存的压力会越来越重，而且，银行的坏账率可能会提升
前期受到安置的受众本质上个人过去的现金流其实并不稳定，一旦停止了货币化安置的助力，会让他们过度的杠杆化，从而加剧相关的风险
从贝壳检测的60多个三四线来看，因为棚改货币化的弱化，三四线成交下滑的占比达到了60%，所以现在很多城市开始都慢慢变得比较弱
其次是会冲击城市的经济内循环
很多人一直很担心棚改会引发楼市的泡沫，但我觉得真正需要焦虑的并不是这个
更加需要担心的是一旦货币化棚改停止后社会的购买力应该如何有效的跟进，整个社会如何实现更有效的实现经济的内循环
由于受到疫情的冲击，我看到很多政府都在大力的卖地，想要补充财政所受到的影响
其实这应该是在城市的棚改阶段，就应该抓紧时间做好产业的引进及产业升级，一边棚改一边构建自己的产业链，这样城市的发展就会变得良性循环很多
对于地产而言，什么是内循环，就是不需要依靠棚改，就能完成库存的去化
当然现在棚改之后又开始慢慢的推行旧改的政策，但说实话，旧改确实不会像棚改带来这么大的力度，换句话说，在接下来的几年三四线将经受一定程度的考验
03
最近网上有张图片火了，深圳罗湖的用户直接挂出了标语：我要棚改
当然，大家一看小区容貌就知道是很难被拆到的，因为容积率实在太高了，开发商拆迁的这笔账算不过来
根据前期一些专业人士的研究，对于棚改而言，盈亏平衡点大约是在13-14层左右，如果楼层超过了15层，基本可以确定是亏本买卖
目前纳入到棚改范围的小区，绝大部分是容积率偏低的老旧住宅小区，政府通过容积率的调整增加，来弥补政府土地资源的不足
高容积率的旧房其实已经没有多大的容积率的提升空间，对于政府而言，只有支出，没有溢价
对于开发商而言，一旦楼层超过了8层后，整体的利润空间都将受到很大的影响，所以，对于开发商而言，其实真的是没有那么多的动力来继续大范围的推进棚改这件事
但很现实的问题是，越来越多的高密度小区，再过五年，十年，十五年后，会变成一栋栋的老破小，但因为容积率太高，楼层太高，很可能都会拆不起
所以整个城市的界面就会变得很差，因为很多楼栋的外立面可能都会因为时间的流逝而变得越来越不美观，到了那个时候，可能很多人都会在心里默念，要是能继续棚改就好了
很多人可能会说，有没有另外一种可能性，就是对于高密度的小区而言，让业主承担一部分的费用来进行重新的修建，毕竟相对于老房子，新房子在二手市场肯定能产生更多的溢价空间
有这种想法的人，我就只能说不可能，就社会现实而言，哪怕是在公共区域进行翻新或是加装电梯这样的旧改小工程，在没有外部经济补偿的情况下，很多都无法实现
所以我有一个小小的判断，未来的小区想要拆迁顺利，需要满足一些条件
一是小区在建筑形态上会发生一些根本性的改变，属于不可预期的不可控力，比如去年8月，深圳市罗湖区某一栋居民楼突然发生楼体倒塌，后来就是政府在原址进行了重建
二是业主有强大的自我组织能力，当然，想要达到这点，压力还是蛮大的，因为在很多老破小居住的人员他们的工作流动性很强，而且工作压力强度大，对自我组织处理拆迁这样的问题，很显然，他们既没有能力也不热心
三是在制度与法律层面予以一定的约束和奖励，对于接受拆迁或是加固翻新的，给与一定的税收优惠或是其他奖励
当然，从当前看，确实还没有什么措施可以提供给高密度的建筑提供一个有体面的未来
04
很多老上海人都经历过：一拆致富，从而走上人生的辉煌
我们不评论这个行为的对错本身，从经济获利看，钉子户获取的超额利润的空间一定会越来越少，如果经济补偿上无法达成一致，不拆就不拆，也不会再出现强拆等行为
现在的拆迁或是棚改的标准，正越来越公平化、正规化，未来拆迁致富可能再也不会存在了
讲真，钉子户就别死扛了，因为死扛也没用
