回迁房应按正常销售确认收入

回迁安置中,视同销售收入等于视同销售成本,不用交视同销售所得和土增税?

  昨天公众号有人问了个问题:“回迁安置中,视同销售收入等于视同销售成本,那不是等于不用交视同销售所得和土增税?”

  我不知道大家有没有听懂这哥们的意思。

  打个比方,“拆一还一”100㎡,市场价值100万,那么确认视同销售收入100万,拆迁补偿成本也是100万,暂不考虑流转税,他认为,企业所得税=(100-100)×20%=0

  其实,还真不少人有这样的疑问,但这是不对的!

  因为视同销售所确认的拆迁补偿成本是要分摊到整个项目,而不只是分摊到安置的这部分!

  有点绕口,没有关系,我们来看一个案例!

  【案例】登山哥是一家房地产开发企业,2018年南都县政府招商引资的原因,登山哥与当地皮革厂签定了合同。合同约定,对皮革厂进行拆迁,建设商住项目,总可售面积10万方,建成后其中3万方返还给皮革厂,除此外没有支出其它土地款,请计算视同销售所得!

  该项目开发产品的成本构成为:

  1、土地征用费用及拆迁补偿费0万元;

  2、前期工程费1000万元;

  3、建筑安装工程费1500万元

  4、基础设施建设费3000万元;

  5、公共配套设施费800万元;

  6、开发间接费200万元。

  总成本为2000万元,总可售面积为10万㎡。单位成本2000元/㎡。该县同类项目平均售价为6000元/㎡。

  我们先来回顾一下国税发[2006]187号文规定:

  房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  该计算如下过程如下:

  1、支付建筑施工等其它开发成本2000万元。

  2、拆迁补偿费支出=30000×6000=18000万元

  注意∶这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户30000平方米的,而是整个楼盘的。需要在总可售面积10万平方米中分摊。

  3、视同销售收入=30000×6000=18000万元

  4、单位可售面积计税成本=(20000+18000)÷100000=3800元/平方米

  注意∶其中10万平方米是作为总的建筑面积计算的,不能以7万元平方米作为分母

  5、视同销售成本=3800×30000=11400万元

  6、视同销售所得=18000-11400=6600万元

  从该案例可以看到,视同销售部分——收入并不等于成本,依然要缴纳企业所得税,和土地增值税。因为视同销售的成本不仅是安置房的成本,而是要分摊到整个项目,即拆迁安置的部分和非安置的部分!

  同样道理,如果是用购置房屋来拆迁安置同样会产生视同销售所得。将购房支出直接计入拆迁补偿费处理时,同样拆迁补偿费需要分摊,不能简单地理解为收入等于成本,没有土地增值税。


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