房开一般纳税人购入未完工项目计税方式确定

 例:甲房开公司为一般纳税人,2019年5月购入乙房开企业的未完工房地产项目,原项目建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年3月。甲公司购入后以自己名义重新立项,建筑工程施工许可证注明的合同开工日期为2019年6月。甲公司对该项目能否选择简易计税?

  按照财政部 税务总局公告2020年第2号第二条规定,房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的不动产,属于房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税

  第七条规定,本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项,按本公告规定执行。

  综上,甲公司购入的属于未完工的房地产老项目,可以选择简易计税方式。

  要点分析:

  一、购入未完工房地产为老项目,是选择简易的依据

  受让方购入未完工项目能否选择简易计税,以原项目是否为房地产老项目为准。

  原建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年3月,属于国家税务总局公告2016年第18号规定的房开老项目,且是转让前及受让后项目选择计税方式的依据。

  购入后重新立项、重新取得的建筑工程施工许可证等注明的时间,不是确定计税方式的依据。

  二、转让方项目一般计税的,不影响受让方选择

  如果乙公司在营改增初期选择一般计税,甲公司受让后,可以按2号公告规定,选择简易计税。

  乙公司在转让时,按一般计税对全部转让价款计算纳税,土地价款可以一次性全部扣除。

  问:“我们是一家房地产企业,近期准备转让一个尚未完工的在线工程项目,这个项目适用增值税一般计税方法,转让在建工程项目,对于的土地价款不允许差额扣除?如何扣除?”

  税务总局2018年第二季度政策解读(2018年4月27日):“房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程,该工程项目适用一般计税方法的,以取得的全部价款和价外费用,一次性扣除向政府部门支付的土地价款后计算缴纳增值税。”

  对该项目来说,就会存在两种计税方式。

  三、2020年1月20日之前受让的项目,未确定计税方式的可以适用2号公告

  2号公告发布及生效时间为2020年1月20日,此前已发生未处理的,均可由纳税人选择计税方式。

  甲公司受让该项目,是在2020年1月20日前完成的,只要未选择计税方式的,均可按原项目的建筑工程施工许可证选择简易计税。

  四、按9%折算预缴计税金额,纳税申报能否选择简易?

  甲公司预缴时按一般计税适用税率9%计算的预缴计税金额,交房后的正式申报能否选择简易计税,没有明确规定。更没有文件规定,选择计税方式的时点必须在预缴环节。

  预缴申报并非正式的纳税申报,其考虑的是纳税必要资金和均衡入库问题。

  按适用税率9%计算的,对预缴计税金额影响很小。纳税人可在正式纳税申报前,按征收率5%计算预缴计税金额,补缴少缴的预缴税款,并不影响交房后的纳税申报及其应纳税款计算。

  五、受让项目原许可证时间,分别在营改增前后的

  假设乙公司是滚动开发的,原建筑工程施工许可证时间分别在营改增前后的,甲公司可按原许可证时间,分别对应选择计税方式,会同时存在一般计税和简易计税。

  问:”同一房地产开发公司,既有新项目也有老项目,老项目选择简易征收,相应的共同成本进项税额如何划分?因为房地产开发产品销售周期一般比较长,按销售额划分实际操作比较困难,还有一些新建的公建配套,成本分摊到新旧项目,进项如何划分?”

  原广东国税答复:“根据财税〔2016〕36号文附件1第三十四条规定,简易计税方法的应纳税额,不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司,既有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的,应将进项税额进行划分。对于无法划分不得抵扣进项税额的,根据财税〔2016〕36号文附件1第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。”

  其实,对于销售周期较长的项目,无法划分不得抵扣进项税额分摊问题,是无法做到准确解决的。因为,将进项税额在一般计税项目实现销售较多的年度取得发票或勾选确认,是很容易实现的。

  36号规定的税务机关对不得抵扣的进项税额进行清算,依据的是年度数据。对于销售周期较长的房开项目,应按整个项目数据清算。