随着房地产行业的快速发展，相信大家身边都出现不少的拆二代，因为政府征用给房地产开发商不仅获取拆迁安置房还获得了一大笔的拆迁费。其中征用土地的同时不仅涉及到个人也涉及到了政府、企业，在利益交易的同时涉及税务问题是必不可少的。
土地出让金就是是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
举例说明就是房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。这10000万元就是土地出让金，但是后期政府会返还部分款，比如3000万元给企业用于安置动迁户或者是用于基础设施建设问题。这是企业收到返还金就会涉及到一定的企业税务问题。
一、营业税
在政府主导拆迁中，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形：
1、返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入部分。
2、返还款人于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
二、企业所得税
由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：财税[2011]70号<关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知>对此进行明确“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。
三、土地增值税
返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发商在收到土地出让金返还款时，还是会涉及到一定的税务问题的，企业在处理这一问题时一定要注意。
