编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木。
文/子木
昨天一位北京的老读者找到我，称这段时间太痛苦了。因为近期北京楼市吵闹，出现两种声音，一类人吵着北京房价马上要跌，一类喊着马上要涨。
身为底层刚需，好不容易熬了几年混上车票，但手上资金着实有限，就想着在房价低谷期买套房子，博个好彩头。但不知道下半年究竟等不等。
两种观点各成体系。
喊跌的声称拿数据说话。北京房价从5月份开始下跌，7月份跌幅扩大，说明刚需购买力不再，楼市中空，未来还会遇到新的一轮降价潮，刚需要继续观望。
喊涨的则是参考土拍行情。虽然房价在缓幅下降，但是近期北京土拍市场火热。地价和房价，是面粉与面包的关系，由此必然会有一轮涨价潮。
我认为这两派提到的论据都是可靠的，但观点有待商榷。
因为任何论据都必须要以市场环境为基础，由实际成交佐证，否则就是耍流氓。
接下来，子木为大家还原真相，推理房价脉络。老规矩，温故而知新。
夹缝中的阳光
北京2020年上半年的楼市，总结一个字：惨。
2月全国疫情爆发，楼市冰封，市场规律彻底被打乱，原本属于3月的小阳春，愣是推迟到5月份。
5月，近半年压抑的购房需求集中爆发，成交火热，创造了2017年317新政后的最高峰。
中介和开发商都以为要过上好日子了，没想到6月份突遭二次疫情，成交瞬间下滑两成，楼市规律再度被打乱。
虽然7月份北京二手房住宅网签量为16355套，继续维持1.6万套以上的成交，但整体呈下滑趋势，实际成交比6月份下跌了14%。
而且8月已经入秋，按照楼市周期来讲，已经进入传统淡季。今年差不多行情已经结束了。
昨天一个中介大兄弟跟我诉苦。说每年就靠上半年捞点儿油水，结果这么一搞，大家都活不下来了，疫情期间，公司只给发1000块钱的底薪。
好时光也就2个月，十万中介抢客户，这种场面今生第一次见。
2020上半年的北京楼市，虽然遭遇两次疫情，但实打实地中间迎来了短暂的小阳春。
数据显示，上半年北京房价整体呈下跌趋势，但我认为这种下跌不用多虑，是由「市场预期」和「成交结构」影响的。
怎么理解？
刨根问底
我们都知道，2017年317对北京楼市的打击是巨大的，3年来，房价平均跌幅已经超过20%，局部超过30%。
从2019年下半年开始，房价就稳定在6万元/平米以上的谷底线，房价已经跌无可跌。
一般来说，成交量会先于房价大概2-3个月的时间，也就是说，市场成交量连续2个月上涨，便会促发业主调价机制，业主预期高涨，房价上涨。
所以，如果没有第二次疫情打击，可以预见北京楼市在上半年必然会持续「量价齐涨」的真阳春，会维持到7月份。
北京全市房价走势
无奈二次疫情出现，购房需求腰斩，6月已经上调报价的业主，直接打消念头，房价没来得及上涨就只能掉头而下了。疫情打碎了预期，也破坏了市场规律。
而7月份，二手房成交虽然环比增长6.6%，但房价环比下跌了3.1%。跌幅扩大，主要是源于西城区多校划片政策落地的影响。
7月31日就是学区新政的最后节点。很多业主害怕新政的影响，出现了一波较为明显的降价动作，降幅在1-2万元/平米。
北京学区房价格普遍较贵，如果局部出现规模性降价，势必会拉低整体的房价。这叫做成交结构对房价的影响，属于政策突发性的。
在楼市研究里，偶然事件不具备长期参考价值。
或者说，真正对北京房价造成影响的，并不是疫情黑天鹅，或者政策突发性改变了短期成交结构，而是“底层刚需购买力”。
北京上半年连续3个月出现1.6万套二手房成交量，证明北京市场的购房力真的不弱。所以北京房价不具备接下来继续下跌的基础。
实属常态
接下来，我们再研究另一派的声音。
虽然数据上，二手房量价走势不及去年，但2020年上半年土地市场却一反常态，开发商拿地热情高涨，迎来了近几年的高峰期，非常火热。
近期，房山稻田地块，8家开发商经过108轮抢夺，最终49亿成交，溢价率41.3%，楼面价3.5万/平米，而周边的楼盘均价仅在5万/平米左右。
大瓦窑馨城项目地块，溢价率18.26%；新村项目一期地块溢价率26.58%，楼面价达到52000元/㎡；丰台分钟寺地块，溢价率 26.25%，楼面价7.6万/平米，周边二手房价才是5万多。
这里解释一下，溢价率就是（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。数值越高说明竞争越激烈，抢得人越多。而楼面价，就是开发商核算的土地成本，北京房子一般售价是楼面价的1.4-1.7倍。
看到这里你也许明白了，为什么有人说北京市场会迎来涨价潮。
因为土拍市场火热，地价上涨，面粉贵了，下一轮面包必然涨价。而且一个地块房价的上涨，会影响周边二手房业主对房价的预期，从而拉升一个区域房价的天花板。
但很多人同样忽略了背后的因素。
首先过去两年，市场以限竞房地块为主，而今年基本都是纯商品房。
数据统计，2020年1～7月份土拍，36宗住宅用地，仅有6块是限竞房地块。纯商品房肯定要比限竞房地价金贵，这是正常的。
再者近几年限竞政策下，开发商被压制得喘不过气，今年限竞房地块退出历史舞台，开发商可谓久旱逢甘露，拿地热情高涨也是正常的。
还有最后一个因素。今年政府拿出来的土地质量较去年提升不少。尤其是分钟寺地块，处于北京3环内，是典型的卖一块少一块，所以高溢价率也是正常的。
所以土地火热，楼面价高涨，只能说明是政府的政策方向出现了转变，利好开发商，而不是说开发商中了大奖，拼命拿地，以为行情要来了。
土地开发后，政府一定也会压备案价，并不是想卖多少卖多少。否则引发周边二手房价上涨，问责下来没有人能担得起。
三点启示
当你把现象背后的环境看通透后，你就不会被市场一惊一乍的论调蒙蔽双眼，认为房价要么大涨，要么大跌。
要知道，北京作为全国政治中心，相应楼市也是全国房地产政策风向标，有带头作用。
前段时间中央刚刚强调房住不炒，房价维稳，那么在政策上已经对北京房价限死了，“决不允许大涨和大跌”。
除此之外，你还需要看清以下几点趋势。
1、当下北京楼市是全国购房资格门槛最高的城市，几乎把所有杠杆机会打掉了，变成由刚需主导的理性市场。
一年内淡旺季交叉，前高后低，小阳春来了，房价微涨，淡季来了，房价微跌，去年如此，今年也如此，明年也如此。
政策不松，这个行情会一直延续下去。直至刚需购买力再次夯实房价，由稀缺性，房价开始缓慢上涨。这个时间保守估计在2年内。
2、当下北京房价较2017年已经跌去20-30%，已经处于「房价底」。
这是政策调控的成果，也是摒弃炒作，完全由刚需市场主导的结果。今年下半年依然是刚需入手的最佳时机，政策和疫情帮你摁住房价，你应该明白机不可失的道理。
尤其是地段位置佳的限竞房，这部分房子会成为香饽饽，是政府给的红利，应当好好把握。
3、未来北京市场会有分化趋势，不再可能重现当初一涨俱涨的好光景。
接下来几年时间，配套成熟的建成区房价会随着时间逐步缓涨，配套薄弱或者无配套的郊区房，则会持续横盘。
因为北京当下的库存不小，数据统计是1123万平方米，出清周期24个月。这样会导致郊区非地铁盘更加难卖，需要更长的时间去消化，容易套死。
现在来看，经过岁月磨砺，政策打压，几次潮起潮落，北京楼市俨然变成中年男人模样，成熟稳重，老气横秋。
在他身上，没有了短暂的惊喜，只有长期看好的未来。
只因为他负重太多，盯着他的人太多。这样的男人你会喜欢吗？
