价格下滑,热度退烧,北京深圳二手房凉凉?

禧睿财务 发布于2020-08-04 11:35 阅读数 1087

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:可煌,找邦企头条经授权发布。

近期北京、深圳二手房价格普遍下滑,热度大减,甚至可以用凉凉来形容。未来楼市热度会一直凉下去吗?今天,站长就全面分析分析。

北京:热度下降适宜上车

先说北京。从数据上看,首都二手房的市场热度正在下降。

安居客数据显示,北京8月二手房均价为 57589 元/m²,比去年同期下降3.84%。

站长看来,现在北京楼市热度大幅降温,对于刚需来说是个利好,比较适合抄底。

因为虽然北京二手房价格下降了,可是今年上半年土拍市场依然非常火热,仅上半年土拍,成交总额就已经完成了去年全年的75%,土拍成交金额也创造了近5年来同期最高。长期来看,北京楼市仍有上涨潜力。

搜狐焦点数据统计显示,2020上半年北京总计拍出31宗住宅用地,其中不限价地块23宗,限竞房地块6宗,共产房3宗。

从成交数据来看,不限价地块已经成为北京上半年土地供应的主流。在31宗成交地块中,纯商品房占比高达74%。

想必大家都知道,现在同一城区不限价的纯商品住宅已经比限竞房贵很多。比如石景山区,该区域的限竞房长安云锦项目的销售限价定在了58802元/平方米,而目前石景山区的中海寰宇天下均价为63500元/m²。两相比较,差距明显。

数据来源:房天下

站长看来,以上两个楼盘都属于刚需和改善需求,户型也偏实用款,并非所谓的“豪宅”项目,有房价风向标的意义。

站长还发现,上半年五环至六环之间总计供应了12宗不限价地块,从区位来看,城六区占了11宗,其中海淀、丰台、石景山三个区域供地最多。其中石景山古城、海淀西北旺、朝阳金盏乡、大兴旧宫、通州马驹桥台湖等地的纯商品房,关注度都非常高。

如今不限价新房项目价格已经上涨,随着北京经济发展,以及未来更多的不限价新房上市,预计房价还会上涨。

为什么这样说呢?

北京楼市产品类别多样,有共有产权房、限竞房、纯商品房等,面向各种人群,满足置业需求。其中“限竞房”有稳定房价、引导合理预期的作用,可是从今年上半年土拍数据看,未来共有产权房、限竞房将减少,纯商品房则大量增加,势必会引导资金选择纯商品房,推动房价上涨。

而在资金方面,北京确实不缺。毕竟,首都云集了太多有钱人,无论Old money(传统的贵族)还是New money(新贵阶层),都有可观的人数。北京的产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在,在整个北方,几乎没有第二个更好的城市。

现在北京价格相对较低的限竞房越来越少,所以说对于刚需来说,买房趁早为上,限价房和二手房性价比依然较高。

深圳:政策严格市场凉凉

说完北京,站长再谈谈深圳。

深圳房地产中介协会数据显示,7月16日至22日期间,深圳二手房网签量呈现断崖式下滑态势,深圳二手房日均网签222套,与6月份日均450套的热度相比,呈现断崖式下滑。

深圳不少房产中介从此前的频繁加班连夜网签,到如今需要主动上门揽客,有的甚至主动向客户发红包,求介绍需要买房的客户,前后反差巨大。

这说明,此前过热的楼市环境现在已经大幅降温。

以前深圳楼市实在过于火热。2019年11月11日,深圳推出减免豪宅税的政策,买房成本下降,导致二手交易量暴涨,量价齐升的幅度堪称惊人,2019年12月住宅成交量达4861套。

数据来源:深圳市住房和建设局、中商产业研究院

此外,深圳商务公寓炒作风气更是浓厚,因为公寓不限购、总价低,很多购买公寓的人都是投资客。有投资客甚至表示:在深圳,没有2套公寓,你都不好意思说自己在深圳投资房产!

如果放任房价炒作不管,不仅不利于实体经济发展,也不利于社会稳定,事关大局你懂的。所以,处于风口浪尖上的深圳出台了“7·15新政”,大幅度提高买房门槛,后来还出台了“7·31新政”叫停公寓新增审批,政策进一步收紧,大幅度抑制了投机炒作风气。

从市场情况看,深圳这波连环政策的效果非常明显,众多750万元以上的豪宅已经降价。

站长认为,这是因为受“7·15新政”影响,许多购房者失去了房票,加上750万以上二手房交易税费大幅增加,导致买房总成本陡升,多种因素叠加,造成了近期深圳二手房成交量减少,房价下降。

若此后政策依然严格,预计深圳二手房成交量将会在较长时间保持低位运行态势,因此不建议贸然投资。但是对于刚需来说,现在的深圳也出现了近期较好的上车机会。

实操建议

在北京、深圳这样的大都市买房,很难把各种要素都占全,建议在学区、地段、交通三条中至少占一条,一条不占的则不建议购买。

地段方面,站长建议选择紧靠市中心的商业商务区,因为这种地段人口流量较大,学区也相对稳妥,不缺接盘侠,非常适合自住或者投资。

买二手房时,建议在APP上看看目标小区过去几年的历史成交价格,找跌幅最小的、涨幅较大的,可以作为首选。

同等地段和房价的房子,建议首选品牌房企和品牌物业,因为品牌就是品质的保证,也是未来潜在买家会关注的重点。

如果你收入不错,能提供稳定月供,那么建议你多方筹集首付款,咬咬牙买套好房子。刚付首付款时压力大点儿不要紧,实在遇到月供难关时,可以把新房转租出去,自己租套小房子,熬几年就过去了。

在这里要提醒的是:买二手房时,最忌讳的就是买周边有倒挂新盘的小区。因为新房的倒挂会压住周边二手房的涨价空间,毕竟人都有喜新厌旧的心理,同价位自然更青睐于新房。

以上实操建议虽然字不多,不过通俗易懂,简单好上手。如果你是从没买过房的小白,建议反复研读,再去实操。

在大城市,房子受户口、政策、价格影响很大,不像小城市,有钱想买就买。真正可怕的是错过,一旦错失,轻则几年白干,重则失之交臂。

房子作为必须品,如果有条件还是早买早安心。

最后,祝大家买到合适的房子。

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