编者按：本文来自中新经纬，作者 熊家丽。找邦企头条经授权转载。
近日，中小房企上市队伍中新添一员，总部位于福建厦门的房企大唐地产向港交所递交了招股书。10年前大唐地产就传出上市消息，但无奈折戟，公司也被福建前女首富黄晞收入囊中。经过一番扩张，大唐地产重拾上市梦想。
机构数据显示，大唐地产2018年的流量销售额达300亿元，在中国房企中排在第77位。值得注意的是，大唐地产称业务布局拓展至国内四大经济区，但超过98%的销售额都来自漳州、南宁、天津三城。此外，大唐地产此前的净负债率一直高于行业平均水平，2018年的净负债率达到了行业平均水平的4倍多。
10年后重启上市
三亚市一片住宅区 中新经纬 薛宇飞 摄
资料显示，大唐地产于1984年在中国台湾成立，在创建年限上早于大部分的大陆房企。1994年，创始人余英仪将台湾的资产清零，大唐地产迁至福建厦门。至2008年，公司开工项目达到70万平方米。
2009年大唐地产传出上市消息，但在席卷全球的金融危机和余英仪去世的影响下，上市计划被迫搁浅。2010年公司易主，现在的控股股东黄晞通过福信香港收购了大唐地产70%的股权。
招股书显示，从1995年起，福信集团实控人黄晞通过该集团在国内开展多个领域的业务，包括金融、高科技产品研发、物业开发、建筑设计服务等。福信集团是民生银行的发起人之一，截至今年6月30日，仍持有民生银行1.24%的股份，福信集团董事长、大唐集团董事长吴迪则担任民生银行的非执行董事。
黄晞在大唐地产不担任任何职务。招股书称，自2011年1月起，她将公司业务的持续经营及管理委托给吴迪及管理团队，自身则追求其他目标。但低调的黄晞家族还是富豪榜中的常客。
在2013福布斯中国富豪榜中，黄晞家族以78.1亿元的财富排名全国第107位，成为当年的厦门首富。2014年、2015年胡润女富豪榜中，黄晞分别以100亿元、115亿元连续两次成为福建女首富。不过，黄晞的名字在近三年都没有出现在福布斯的富豪榜单中，在胡润百富榜中的排名也接连下滑，2019年，黄晞家族以95 亿元排在中国富豪榜第427位。
三年冲千亿目标能否实现？
克而瑞研究中心数据显示，2016年-2018年，其流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元，2018年的流量销售额排在中国房企第77位。今年前11个月，大唐地产全口径销售额为298.3亿元。营收方面，招股书显示，大唐地产总收益由2016年的20.76亿元增加至2018年54.96亿元，复合年增长率为62.7%。
有报道显示，2018年大唐地产高管表示，未来三年将冲击500亿元的销售目标。到2019年，销售目标升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”。
有分析文章称，观察近些年其他房企，在房地产市场火热时期，业绩在几年内翻番的案例并不少见，从地方房企崛起为全国龙头也不是不可能，但如今的市场已经比较平稳，部分城市和区域还出现价格回调的现象。在这种情况下，大唐地产的扩张战略能否实现呢？
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，从当前的市场看，要实现这样的业绩目标，压力还是比较大，除非公司短期内能收购到大量在建项目，或者获得大量外部资金的支持。
大唐地产开发项目地理位置及主要信息 来源：大唐地产招股书
招股书显示，大唐地产的业务布局拓展至国内四大经济区，即海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区，但对业绩有支撑作用的只有3座城市。
数据显示，2016年-2018年，漳州、南宁、天津三城销售物业收益占公司销售物业总收益的76%、98.9%、98.8%。今年上半年，漳州项目的总收益为17.41亿元，占公司销售物业总收益的71.8%，加上南宁、天津，则达到99.7%。同时，大唐地产附属公司开发的物业项目中，漳州、南宁、天津土储面积占总土储面积的54.9%。
在业内人士看来，中小房企将业务重心放在少数区域的情况较为常见，通过深耕区域或城市，也能形成竞争优势，但如果进入的城市调控收紧、市场下行，容易产生较大的去化压力。
负债率高于行业平均水平4倍多
数据显示，2016年-2018年及截至2019年6月底，大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元，资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。
大唐地产主要财务指标 来源：大唐地产招股书
按截至有关期间末的银行及其他借款总额减现金及银行存款除以权益总额计算，大唐地产2016年、2017年的净负债率分别高达1085.3%、1087.9%，之后，净负债率迅速走低，2018年及2019年上半年分别为408.8%、185.6%。对于净负债率下降，招股书解释称，主要由于保留盈利于2017年至2019年上半年持续增加及公司股东注资于2019年上半年增加所致。
据中国房地产业协会等机构结合210家中国上市房企报表发布的数据，2018年上市房企净负债率均值为92.52%。也就是说，大唐地产2018年的净负债率达到了行业平均水平的4倍还多。
谢逸枫称，净负债率达到185.6%，说明企业偿债压力大，一旦项目销售不畅，容易引发资金问题。大唐地产今后扩大规模的同时，也需要进一步降低负债水平。
负债方面，大唐地产截至2019年6月底的借款总额为75.98亿元，其中，一年以内到期的借款为17.3亿元，一至两年到期的借款为31.69亿元，而当前的现金及银行存款为33.47亿元，勉强超过借款额。但在现金及银行存款中，除去受限制现金和定期存款，现金及现金等价物为19.42亿元。
招股书称，上市募集资金除了用于现有项目的资金需求，还将用于偿还若干现有计息银行借款。偿还的借款均为用于物业项目开发的贷款，包括一笔固定年利率9%计息、2022年6月到期的银行借款，和另一笔固定年利率8.5025%计息、2021年8月到期的银行借款。
大唐地产银行及其他借款加权平均利率 来源：大唐地产招股书
大唐地产2016年-2018年及截至2019年6月底的银行及其他借款加权平均利率分别为9.47%、8.76%、8.99%、8.25%，整体呈降低趋势，但与其他规模房企相比，依旧偏高。走低的原因则是借款利率相对较低的银行贷款增加及利率较高的信托融资安排减少所致。
截至今年9月30日，大唐地产尚未偿还的信托融资款项总额占当日借款总额的33.8%，根据披露，尚未偿还的信托贷款的利率基本都在9%以上。