「了不起的创变者」是找邦企头条的一档商业人物栏目，致力于寻找那些推动新商业文明进程的行动派，讲述他们背后关于创新的一切冒险和进化。
这一次，我们采访了正在探索后地产时代的万通集团创始人、御风资本董事长冯仑。在地产行业当了二十多年的领头羊，已经60岁的冯仑在人生下半场反而有更大的野心。不再是拼速度比规模地盖楼，而是试图揭秘未来地产究竟会抵达怎样的远方。
这是个合适的节点。二十年前太小，二十年后太老，现在的冯仑刚好咂摸出了人生况味，可以开一局自己喜欢的游戏。
11月26日，找邦企头条在WISE大会上揭晓「2019年度创变者」8人榜单，冯仑是其中之一。「创变者」是那些走在领域的前沿，在风险中开拓新的机遇的人。我们希望借此奖项，致敬这位不断试探行业的边界、挖掘领域中真正价值的行业翘楚。
文 | 吴睿
编辑 | 张薇
视频编导 | 吕方
视频监制 | 黄臻曜 张薇
你很难明白什么叫「老了」，直到看见一个开始经历它的人。
冯仑今年60岁了，身体的变化会提醒他真到了衰老的时候。所以面对年轻人们替他遮掩年龄的恭维，他不胡乱买单，只是狡黠地笑：「别吹捧我，老了挺好」。
但说他「是年轻人」，也不算没有道理。即使在很多年轻人身上，你也看不到这样的精力与好奇。一如过去的20年，「冯董」的时间仍以小时为单位被精准切分，每个业务线各分到1-2个单位——地产、自媒体、讲座、卫星……密密麻麻占满。结束通常在12点。这时候冯碧漪就感觉到当「冯董女儿」的特权：可以拉着他在家继续开会。
老了，但还没那么老，冯仑正在享受这个时段的美妙。前者关乎财富、经验、名望的积累，后者意味着还有力气拿这些筹码再次开局。退休不在日程上，他正在把筹码投给那些在「万通董事长」时期想干而没能干的事。房地产、卫星、自媒体……他用一个个公司建起以他为运转法则的星系，它们只对他的意志和梦想负责，帮他重构后半程人生。
花费精力最多的还是房地产，但又不再是从前那个「房地产」了。当国内人均GDP接近1万美元，「拿地-盖房-销售」的香港模式趋向失灵，房地产行业进入「后开发时代」，竞争焦点转向运营与资产管理。这对冯仑不是什么新理论，他在17年前已呼吁用「美国模式」代替「香港模式」，10年前提出用「立体城市」向运营商转型。
先觉者通常不走运。四万亿扶持的春风中没人听见他的预言，「立体城市」被舆论定义为「成人童话」，A股上市公司万通集团不能豪赌未来。直到近两年市场踩下刹车，体量庞大的地产企业相继惨烈追尾，冯仑的先见之明才得到奖赏：他的御风资本三年前已开始布局后开发房地产，今年产品进入交付期，反而是「收获的一年」。
他如今对房地产业务的布局有三：大健康不动产、科技不动产，以及资产管理。底层的逻辑都是从圈地逻辑转向精细化运营，操作的方法论则是快速迭代、做极致化单品。冯仑在接受采访时曾表示，要「一栋楼、一栋楼地来」，针对单个项目「靶向」定制个性化产品，「每一个项目都有独特的财务模型」。这些策略的指向是低成本产出高质量产品，保证灵活和安全。他相信全新的市场正在打开：「这三个领域可以做到GDP达到6万美金，也就是说还可以干个三五十年。」
时间终于站在了他那边。
不过没什么新鲜的，房地产不过是他干惯了的营生；到了这个年纪，他也不再稀罕谁夸他一句了不起。他说过，老男人要玩。现在他终于能玩点「奇怪的事情」。去年他发射了卫星「风马牛一号」，后来又把8组人类基因送到了火星。下一步他打算把科学家送上去，通过基因再造复制人类，最终创建火星人类新文明。他告诉我，采访之后紧接着就是创造火星人类的会议，和这个宏大话题的并列让我瞬间被荒诞感淹没。
冯仑在酒泉观看卫星发射
冯碧漪第一次听到这个宏愿的时候，反应要更激烈。早在2016年，冯仑刚打算投资卫星创业公司时，她就在旧金山机场听父亲「热情洋溢地」描述了一通。冯碧漪那时的感受极度复杂。在此之前，她和父亲鲜有亲密的交流。面对父亲这个「传奇」，冯碧漪小时候崇拜他的璀璨，青春期怨恨他的遥远，长大了想待在国外躲开，免得自己和他的事业相提并论。而这些情绪冯仑都不知道，大部分时候，他都是忙到12点回家，对着等到困倦的女儿聊理想、使命、社会责任。
这一次他又无比自信地把更宏大的畅想抛来，冯碧漪再也忍受不了。当时在硅谷工作的她信奉科学，「毫无科学背景的企业家要发卫星」，这事怎么想都不靠谱。而隐秘的部分在于，父亲好像一直都在去往一个很大很远的地方，以前是「立体城市」，现在是太空，她始终是被留下的那个。
在旧金山机场，她越来越大声地提出质疑，情绪近乎失控。这是冯仑第一次面对女儿如此激烈的情绪，父辈的尊严被猛烈地刺痛。两个人大吼着冲彼此放了一通狠话，最终冯碧漪冲进卫生间嚎啕大哭，冯仑干脆扭头走向了登机口。
现在冯碧漪说起这件事时，反而把更多问题归咎于自己。她回想了一会儿，认定转变大概发生在她回国接手父亲的自媒体项目「风马牛传媒」之后。作为合作伙伴，冯碧漪分到了更多「冯董」的时间，也获得了平等看待「冯仑」的视角，因此渐渐咂摸出卫星这件事对父亲的意义——他对太空的痴迷出现在离开万通、初面衰老这段微妙的时间里。上半场格局已定，下半场一片空白。「父亲从没对我说起过这几年变化的动荡或艰辛，但作为女儿，我多少看在眼里。」冯碧漪发现，父亲年过半百，要在新商业环境中重新创业，就算经验、资源与影响力都还在，这也并非易事。
她终于明白，在机场那次尴尬的争吵，恰巧让她触碰了冯仑从没展现过的敏感和脆弱。那时他需要一股崭新的热情给他「something new」，让他构建出比「万通冯仑」更精彩的下半生。「他就是一个注定要去更远的地方的人。最远就是太空，也最难，这也许就是激励他每天醒来很兴奋的一个念想。」冯碧漪说。
最终冯碧漪还是参与到这个她并不认同的项目里，冯仑明白，这「可以理解成一种爱」。后来这个卫星因为申请波段的失误无法完成信息传输，后续的商业价值无从谈起，是冯碧漪要求签订的补充条款为公司减少了损失。冯仑没有跟女儿谈起过这件事，但他会告诉我们，自己「很骄傲」。直到现在，父女俩依然没有为那次争吵道歉，但冯碧漪觉得，他们的代际关系得到了重构。
在到达那个「更远的地方」之前，冯仑新鲜感的重要来源是当下被疯狂加速的新商业环境。
冯碧漪接手「风马牛传媒」后，除了运营「冯仑」这个IP，重要工作还包括打理他本人的密集行程。这来源于冯碧漪对他「过度开放」的警戒。会议、演讲、采访、讲座，太多机会可以接触到这位大地产商和名段子手。把他团团围住索要微信和手机号的可能是任何人，而他很少按下「拒绝」和「忽略」。微信是加满的，收到的短信千奇百怪，会议的间隙没有清净。为了给他隔出休息的空间，冯碧漪回国后会主动陪着他参会。
女儿的保护让他很受用，但也没收敛太多。他向女儿解释：很多机会就是从江湖里来的。他仍然站在高度竞争的商场上，面对着绝对胜负，「在商场上，人封闭就没法活，企业家这个工作本身就是要开放。」但冯碧漪发觉，更本质的原因在于他喜欢向新信息敞开自己。交流，获取，吸收，再输出——像血液循环一样运转起来，「冯仑」就一直在被更新。「他经历过从资讯匮乏到信息爆炸的年代，反而能够保持对最新资讯的喜爱和吸收，这比我们这一代人更好。」
所以他会经常刷抖音，书柜上有《叫魂》也有《支付战争》，得一点空闲就要约年轻创业者聊天，帮他发卫星的胡振宇就是这样进入他的投资名单。区块链、人机结合、分身计划……年轻人们带来的新词帮他实时更新对当下的认知。他说过太多次，代沟是社会而不是生理概念。
年轻没什么新奇，只是可以汲取的东西。何况他早知道年轻是怎么回事。潘石屹最近请他上自己的节目，两个人笑着说起「我们二十五六岁的时候挣了上亿美金」。但年轻人不知道什么叫老了，这也是他近几年才得以揭开的谜。二三十岁的人比未来可期，三四十岁比做大做强，到了他这个年纪，才有资本开一局自己喜欢的游戏。他没打算挤进年轻人的队列里，站在岸上看河里扑腾的年轻人，他想到的话是「两两相望，各自欢喜」。
以下是冯仑口述：
01 管理欲望
对于创业者来说，今年整体上是大考的一年，北大清华不可能全班都考上。
现在这个阶段最困难的、压力最大就是三四十岁的企业家。他们正在比规模的时候，环境突然变化了，企业就出现了业务上的突然崩溃。按照过去经验来看，一百家公司来创业，活过5年以上的一般也就不到7%，活过10年以上的也不到2%，这2%估计就能活20年以上。今年这第一轮我估计是能剩下7%。千万不能把成功当成普遍的现象，从我们房地产行业来看特别明显。
你总要遇到这些考试，那怎么能迎接大考，顺利地升入北大清华？首先是你自己的每门功课要下功夫，多做练习。在专业领域，你做的产品、服务要比别人好；其次在高考前这几年精力要比较集中，把专业能力在有限资源的情况下尽可能地聚焦，形成竞争力；再有一个还需要周围人来辅导你，也就是说要引入对的外部资源。
不能为了要钱，不分钱的来路。有一些钱不是很善意的钱，他们可不会容忍你慢慢再去考试，可能马上就要把公司接管了。如果当时找的是红杉的、高瓴的、徐小平的，总之是一些善意的、真正帮助投资者的好资本，那你可能考上北大清华的概率就高一点。一个年轻人万一走到路上被坏人拐走了，也可以长大，但是一定会学坏。
企业家在创业过程当中要学会管理自己的欲望，有时候管理企业没管好，是自己没管理好。年轻的时候面临第一波增长，企业都以大为目标，要做大你就得借钱、扩张，结果就完了。说是错误，这也是可爱的错误，二三十岁不狂、不想做大，这人也没出息了。但总体来说，我们要注意一件事，就是增长、资源、资金、人才，这些要匹配好。
我知道说这些话是对也不对。所谓对，所有走过来的人都爱这么说；所谓不对，其实也没人听。但是唠叨一下，一百个人里头也许有半个人会当真，说这话的意义就达到了。
我们的社会环境也有需要更完善的地方，比如说个人破产制度，我觉得应该尽快推出来。那些有良好动机的诚实创业者，万一遇到困难应该给他们再次活过来的机会。如果没有个人破产制度，失败的创业者基本上一辈子还不了债。举个例子，比如小黄车出问题了，给创始人限高了，连动车都坐不了。可是他背了很多债，照理说得加快节奏干活才能还钱。后来发现追债的人坐动车，挣钱的人骑自行车，那怎么办？所以要有一套鼓励创业、包容创业，失败以后再给机会的机制，否则的话我估计以后没人敢创业了。
02 新的选择
2019年房地产行业挺拧巴，像个麻花似的。
从经济成长和住宅发展来看，这个行业到了关键时候，后者需要放慢速度、提高质量，同时新房在减少。这是正常的，现在中国人均住房建筑面积已经将近40平米，接近于一般中等发达国家了。在这种情况下，行业需要转型到后开发时代，也就是住宅以外的全产品线、全价值链、全商业模式，去研究运营和资产管理。
在这个转型过程当中，有些企业降速转弯，有些急刹车转弯，有些没放下起落架继续飞。这些都造成了不同公司的选择有非常大差别。御风集团目前相对感觉到比较稳健的原因在于三年前就降速了。我从万通减持出来以后，就在布局后开发时代的业务，我们做的这些产品，今年都陆续交付使用了，所以今年对我们来说是挺收获的一年。在房地产领域，相信我们未来十年的日子会比较轻松。
房地产是我做得最多的一件事情，也是我最喜欢的事。目前御风集团主要聚焦三个领域，围绕着运营和资产管理能力来架构未来的房地产。一个是大健康不动产，我们围绕大健康做四个产品：康养社区、健康公寓、疗愈系酒店，医疗Mall。这四个产品今年在不同的地方都有做，现在涉及十几个城市。另外一个科技不动产，就跟房地产相关的科技，用互联网来改造提升办公空间的运营效率，比如氪空间、WeWork等等。第三是主动式资产管理，比如说有一个价值十亿的楼，我们认为它有问题，花三个亿把它买回来，收拾好了再把它出租、卖掉，就是靠我们的能力来提升不良资产、存量资产的价值，再创造价值。
这三个领域未来我认为可以干到GDP达6万美金的时候，大概三五十年。从改革开放初期到现在人均GDP一万美元，这20年就是干住宅，这个过程结束了。就像青春期，以前长个儿，所以买衣服要买大点，事做得激进；青春期结束已经不长个了，买衣服得合适，人生就有了很多新的选择。今后围绕着住宅以外的房地产会越来越多。
03 人封闭就没法活
人生每阶段比的东西都不一样。二十多岁的都比机会，拼学校、家世、资源、爹；三四十岁比规模大；五六十岁得比舒服，八十岁以后比子孙。我正好到了一个比舒服的阶段，所以对于大小不是特别在意。当时在万通我控股，还有治理上的责任，要顾及国企的要求，这些都复杂，现在简单一点。
现在我们房地产、文创、安全管理这几个业务都做得不错，至少都赚钱。所以分出来一点精力，和朋友专做一些奇怪的事情，做砸就做砸了，无所谓的事。就相当于你有十块钱，用了一块钱，错了就错了；但是如果你只有五块钱，还要借95块钱去做一百块钱的事，做错了就彻底翻车了。
去年2月我们发射了卫星「风马牛一号」。在这之前我去了NASA，从那以后开始思考分身计划。企业家往往不满足于想，还会想做。分身计划有三个步骤，第一步是把人类基因库运送到火星，第二步就是要在火星上把太空人类造出来。这一步的前提是科学家要先到火星，去创造一个类似于地球的小环境。第三步的问题就是建立一个什么样的火星文明。从技术上来说，第一步并没有什么困难。后两步可能面临的困难更大。
卫星这些奇怪的事让我好奇。我有很多好奇的事，对很多事保持开放的心态。有三种行业的人，他面对的是绝对胜负：生意、军事和体育。比如生意，账上没钱了发不出工资，那就算输了。这三个领域里，人封闭就没法活。所以企业家这个工作本身就是要开放。大部分的企业家都是非常开放的心态，而且很乐意学习，就是竞争的原因。
除此之外，我还有一部分精力放在「冯仑风马牛」上。这些年我一直在做公众表达，我认为表达这件事挺重要，是一个责任。我的表达没有离开三件事情：第一是房地产，我做这个行业，当然要表达，这是我对行业的责任；第二是关于商业和人生的体验，我觉得这对创业者也许有些帮助。第三个就是对个别事物有些兴趣的时候，比如卫星。我的表达还是很节制的，我不发朋友圈，也不在网上评论，我从来不做没准备好的表达，只做负责任地表达。
现在人们关心的话题变化非常多，但是也有不变的。代沟是青春期以前才有的东西，这个代沟是假的。一结婚抱着孩子去趟儿童医院就没代沟了，成熟人类那些庸俗生存的伎俩，你全学会了。一个代际的差别，除了生存环境的变化，其实在思想上的区别就是词汇系统的变化。如果我今天说的词汇全是50年以前的，你就听不懂；但如果我说你熟悉的词汇，这就等于我们是一代。
现在的年轻人跟我们有一些不一样，所以我们要倾听、交流。但是我们有一样的地方，比如人性，我尽量讲这些东西。就像一条路，每个人看风景的心情是不一样，但经过的拐角和坑洼是一样的。上一代人标出来，能给年轻人借鉴。一代一代地传承和交流，像接力棒一样，这才能往前走。
（感谢实习生李安迪对本文的贡献。）